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프리미엄 4억, 손이 덜덜 떨렸다

내가 처음 수도권 뉴타운의 재개발 빌라를 사러 갔을 때를 잊을 수가 없다. 당시 감정평가액 1.5억 원짜리 빌라에 프리미엄(P)이 무려 4억 원이 붙어 있었다. 매매가 5.5억 원. 내 전 재산을 태워야 하는 순간이었다.

아파트는 설령 가격이 떨어져도 ‘건물’과 ‘입지’라는 실체가 남는다. 하지만 재개발 빌라는 다르다. 만약 내가 산 이 빌라가 입주권(새 아파트 받을 권리)이 안 나오는 물건이라면?

나는 그냥 40년 된, 비 새고 주차장도 없는 ‘썩은 빌라(썩빌)’를 5.5억 원 주고 산 호구가 되는 것이다. 4억 원이라는 돈이 허공으로 증발해버릴 수도 있다는 공포감에 계약서에 도장을 찍는데 손이 덜덜 떨렸다.

그래서 나는 미친 듯이 공부하고 확인했다. 오늘 이 글은 그 당시 내가 로톡 변호사 상담까지 받아가며 알아낸, ‘내 돈 지키는 확실한 방법’에 대한 기록이다.

왜 지금 ‘빌라(재개발)’를 봐야 하는가? (대 재개발 시대의 서막)

본론으로 들어가기 전에, 왜 하필 지금 아파트가 아닌 빌라를 공부해야 하는지 짚고 넘어가자.

현재 부동산 시장의 판이 바뀌고 있다. 정부의 규제가 다주택자와 고가 아파트 보유자에게 징벌적인 보유세(종부세 등)를 부과하는 방향으로 흐르고 있기 때문이다. 자본은 솔직하다. 세금 폭탄이 떨어지는 곳(아파트)을 피해, 상대적으로 공시가가 낮아 보유세 부담이 적은 곳으로 흐를 수밖에 없다.

그 종착지가 어디겠는가? 바로 ‘빌라’다. 특히 그냥 빌라가 아니라, ‘새 아파트가 될 수 있는(재개발) 빌라’다. 이미 시장의 눈치 빠른 자금은 움직이고 있다. 규제가 강해질수록 ‘풍선 효과’로 인해 빌라 시장, 즉 ‘대 재개발 시대’가 도래할 가능성이 매우 높다. 그래서 지금 이 구분법을 모르면, 다가올 상승장에서 기회를 잡기는커녕 사기를 당할 수도 있다는 것이다.

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핵심 개념: 다세대 vs 다가구 (입주권의 운명이 갈린다)

많은 사람들이 ‘빌라’, ‘연립’, ‘다세대’를 혼용해서 쓰지만, 재개발 투자에서 가장 중요한 건 ‘쪼개기’가 가능한지 여부다.

① 다세대 주택 (Multi-family) 우리가 흔히 말하는 ‘빌라’의 법적 명칭이 대부분 다세대다.

• 특징: 101호, 201호, 202호… 집집마다 주인이 다 다르다. (구분 등기 O)
• 입주권: 내가 101호를 샀다면, 나에게 온전한 입주권 1개가 나온다. 가장 깔끔하고 안전한 투자처다.

② 다가구 주택 (Multi-household) 여기가 문제의 구간이다. 겉보기엔 빌라랑 똑같다. 현관문도 여러 개고, 6가구가 산다.

• 특징: 하지만 등기부등본을 떼보면 건물 전체 주인이 1명이다. (단독 등기)
  
• 입주권: 내가 이 건물의 방 한 칸(101호)에 전세 살고 있다고 해서, 혹은 지분으로 샀다고 해서 입주권을 주지 않는다. 건물 전체를 통으로 가진 주인에게 딱 1개의 입주권만 나온다.
  
• 리스크: 가끔 다가구를 불법으로 쪼개서(지분 쪼개기) 파는 ‘물딱지’ 매물들이 있다. 이거 잘못 사면 현금 청산당하고 쫓겨난다.

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나의 멘붕 경험: “대지권 비율? 이게 왜 나와?”

이론을 알고 갔는데도 막상 현장에서는 멘탈이 나갔다. 등기부등본을 뗐는데, 토지 소유권이 내가 알던 것과 달랐기 때문이다.

내가 산 빌라의 지번, 건물에 대한 소유권은 등기부등본에 잘 나와있는데 토지분에 대해서는 그 지번의 소유권이 내것이 아닌 것이다.

“아니, 빌라인데 왜 내 땅이 정확히 어디부터 어디까지인지 안 나오고, 아파트처럼 대지권 비율(지분)로 나오는 거야?”

보통 단독주택은 “여기서부터 저기까지 30평 내 땅” 이렇게 나오는데, 내가 사려는 빌라는 아파트처럼 ‘전체 면적 중 3004분의 23’ 이런 식으로 지분 표시가 되어 있었다.

“이거 혹시 구분 등기 안 된 거 아니야? 나 속는 거 아니야?”

너무 불안해서 로톡(LawTalk)에 돈 내고 변호사 상담까지 받았다. 변호사 왈, “집합건물(다세대)은 원래 아파트처럼 대지권으로 표시되는 게 맞습니다. 구분 등기 잘 되어 있으니 걱정 마세요.” 그제야 안심이 됐다. 여러분은 나처럼 돈 쓰고 걱정하지 마라. ‘집합건물’이라고 찍혀 있으면 아파트랑 똑같은 거다.

그럼 내가 산 빌라는 뭐냐? 건축주, 즉 개발시행업자가 땅을 사서 빌라를 짓고나서 분양을 할때, 건물 호수별로는 나눠팔았고 그래서 구분등기를 다 했는데 그럼 땅도 지분을 나누는 작업을 했어야하는데 그걸 안했다고했다.

그걸안했다고 딱히 뭐 권리행사에 지장이 있는건아니라고 했고, 수십년이 지난 지금시점에서 등기소 가서 하면 되는데, 굳이 뭐 해야되냐? 라고 변호사가 그렇게 말씀하시더라.

그리고 결론적으로, 나는 입주권 잘 나와서 조합원 지위를 잘 행사하고 있다.

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연립 주택은 또 뭐냐?

연립 주택은 쉽게 말해 ‘덩치 큰 다세대’라고 생각하면 된다.

• 법적 기준: 바닥 면적 합계가 660㎡(약 200평)를 초과하면 연립, 이하면 다세대다.
  
• 투자 관점: 재개발 구역에서는 다세대와 똑같이 취급하면 된다. 구분 등기가 되어 있으니 입주권도 잘 나온다. 오히려 대지지분이 넓어서 감정평가액이 잘 나오는 ‘알짜’일 확률이 높다.

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[필독] 등기부보다 더 확실한 물딱지 확인법 (조합 전화하기)

등기부등본 확인하고, 로톡 상담까지 받았지만 나는 여전히 불안했다. 프리미엄 4억이 한두 푼인가. 돌다리도 두들겨 보고 건너야 했다. 그래서 찾아낸, 가장 확실하고 완벽한 확인 방법은 바로 ‘조합 확인’이다.

부동산 사장님 말만 믿지 말고, 반드시 해당 구역 재개발 조합 사무실에 직접 전화를 걸어라. 그리고 딱 2가지만 물어보면 게임 끝이다.

① “매도인 OOO 씨, 조합원 명부에 있나요?” 가장 기본이다. 매도인이 진짜 조합원인지 확인해야 한다. (개인정보라 안 알려주려 하면, 부동산 사장님 옆에 끼고 스피커폰으로 확인해달라고 해라.)

② “조합원 통지서 좀 보여주세요” (★핵심★) 이게 진짜 꿀팁이다. 재개발이 진행되면 조합에서 집주인들에게 계속 우편물을 보낸다.

• 감정평가 통지서: “당신 집 가치는 1.5억입니다.”
  
• 평형 신청 완료 통지서: “당신은 84A 타입을 신청했습니다.” 매도인에게 이 통지서 실물이나 사진을 찍어서 보여달라고 해라. 조합에서 날아온 이 종이 한 장만큼 확실한 증거는 세상에 없다.

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결론: 쫄리면 확인해라, 그게 투자다

재개발 투자는 ‘하이 리스크 하이 리턴’이다. 그 리스크를 줄이는 건 오직 ‘나의 꼼꼼함’뿐이다.

1. 등기부등본 떼서 ‘집합건물(다세대)’ 확인하기.
2. 부동산 말만 믿지 말고 ‘조합’에 전화해서 조합원 자격 확인하기.
3. 매도인에게 ‘평형 신청 통지서’ 보여달라고 하기.

이 3가지만 확인하면, 적어도 4억 주고 ‘썩은 빌라’를 끌어안고 우는 일은 없을 것이다

아니, 내 돈을 넣는건데 리스크 확인은 내가 해야지. 나 대신 누가 해줄거라고 생각할 수 있는가?

그리고 뭐 부끄럽고 면 깎여서? 말을 꺼내기 어려워서? 그런 이유로 내 돈을 날릴 수도 있는 리스크를 확인하지 않을텐가?

내가 그 덜덜 떨리는 손으로 계약서를 쓰고, 지금은 당당히 입주권을 쥐고 있는 비결이다.

프롤로그: “청약 통장, 그거 요즘 누가 해요?”

주변 지인들, 특히 2030 후배들이 자주 묻는다. “선배님, 어차피 가점도 안 되고 집값도 비싼데 청약 통장 깨서 코인이나 할까요?” 심지어 구글 연관 검색어에도 ‘주택 청약 계좌 의미 있나’가 뜰 정도다.

나 역시 서울, 광명, 경기동남부에 등기를 친 3주택자다. 상식적으로 유주택자인 내가 청약에 당첨될 확률은 ‘제로’에 수렴한다. 가점제? 명함도 못 내민다. 그럼에도 불구하고 나는 매달 10만 원씩 꼬박꼬박 납입하며 10년 넘은 청약 통장을 목숨처럼 유지하고 있다.

왜일까? 내가 바보라서?

아니다. 나는 이 통장을 ‘내 집 마련 수단’이 아니라,

‘시장 폭락과 제도의 빈틈을 노리는 500배 레버리지 옵션‘으로 보고 있기 때문이다.

팩트 체크: “유주택자는 청약 당첨 안 된다?” (절반의 거짓말)

많은 사람들이 “유주택자 = 청약 끝”이라고 생각하고 통장을 깬다. 하지만 이건 청약 제도를 반만 아는 소리다.

첫째, 추첨제 물량의 확대 (운빨 게임의 시작)

규제 지역(강남 3구, 용산)을 제외하면, 전용 85제곱미터 이하는 60%, 85제곱미터 초과는 100% 추첨제로 뽑는 곳이 많아졌다. 즉, 가점이 낮아도, 집이 있어도 ‘운’만 좋으면 서울 상급지 신축 아파트를 가져갈 수 있다. 물론 경쟁률은 높다. 하지만 로또보다는 확률이 훨씬 높다.

둘째, 무순위 줍줍 (Unranked Pick-up)의 기회

이게 핵심이다. 계약 취소분이나 미계약분이 나올 때, ‘해당 지역 거주 + 청약 통장 보유자’만 넣을 수 있는 줍줍이 있다.

전국구 줍줍(통장 필요 없음)은 수십만 명이 몰리지만, 통장 보유자 제한이 걸린 줍줍은 경쟁률이 확 떨어진다. 이때 통장이 없으면? 눈앞에서 수억 원짜리 기회를 날리는 거다.

3주택자인 내가 노리는 3가지 시나리오

내가 바보같이 매달 10만 원을 붓는 이유는, 구체적으로 이 3가지 상황을 대비해서다.

첫째, 시장 폭락 시 ‘미분양 줍기’ 대비

부동산 시장은 사이클이다. 언젠가 다시 하락장이 오고 미분양이 속출할 것이다. 그때 정부는 항상 ‘당근’을 던진다. “유주택자도 청약 1순위 OK, 대출 규제 해제, 전매 제한 해제.” 그 타이밍에 가장 좋은 입지의 미분양 아파트를 ‘로얄동 로얄층’으로 선점하려면, 묵혀둔 청약 통장이 가장 강력한 무기(1순위 자격)가 된다. 역사는 반복된다. 나는 그때를 위해 총알을 장전해두는 것이다.

둘째, 강남 3구 ‘로또 분양’ 도전

분양가 상한제가 적용된 강남, 서초, 송파의 아파트는 당첨만 되면 시세 차익이 최소 5억~10억이다. 물론 가점제는 택도 없다. 하지만 추첨제 물량이 아주 적지만 존재한다. 월 10만 원으로 ’10억짜리 복권’을 긁을 자격을 유지하는 셈이다. 가성비로 따지면 이만한 보험이 없다.

셋째, 정책 변화에 대한 베팅 (자녀 증여)

최근 미성년자 청약 납입 인정 기간이 늘어나는 등 제도가 계속 바뀌고 있다. 지금은 불가능하지만, 나중에 내 통장의 가점이나 납입 횟수를 자녀에게 물려주거나 활용할 수 있는 길이 열릴 수도 있다.

(아니 이미 지금 할아버지 통장을 물려주는사례가 있었던 것도 같다!)

정책은 생물이다. 사람들이 청약 통장을 다 해지하고 나갈수록, 정부는 남은 사람들에게 혜택을 몰아줄 수밖에 없다. 나는 그 ‘빈집털이’를 노린다.

실전 팁: 돈이 묶이는 게 싫다고? 나는 이걸로 차도 샀다

많은 사람들이 청약 통

장을 해지하는 가장 큰 이유는 “돈이 묶여서 급할 때 못 쓴다”는 생각 때문이다. 하지만 이건 금융 문맹들이나 하는 소리다. 나는 실제로 급전이 필요할 때마다 청약 통장을 아주 유용하게 써먹고 있다.

그 비법은 바로 ‘청약저축 담보대출’이다. 내가 넣은 원금의 90~95%까지 대출이 나온다. 은행 가서 사정할 필요도 없다.

앱으로 신청하면 1분 만에 입금된다. 이율? 예금 금리에 아주 약간의 가산금리만 붙기 때문에 신용대출보다 훨씬 싸다. (나는 현재 청약담보대출을 3.7%정도에 쓰고 있다. 내 청약통장 예금금리가 3.1%이니, 내 실부담은 0.6%에 불과하다는 이야기다)

실제로 나는 목돈이 들어가는 자동차를 구매할 때도, 예기치 않게 나온 거액의 세금을 납부할 때도 이 담보대출을 활용했다.

앞으로 도래할 대 보유세 부과의 시대에도 아주 주요한 보유세 조달처로 작용해 줄 것이라 믿으면서 지금 이번달도 청약통장에 추가로 납입하였다.

가장 중요한 건, 이렇게 예치금을 빼서 써도 내 청약 통장의 ‘가입 기간’과 ‘효력’은 아무런 타격을 입지 않는다는 점이다. 돈은 돈대로 쓰고, 청약 자격은 그대로 유지된다. 사실상 내집마련 기능을 탑재한 초저금리 마이너스 통장인 셈이다. 이걸 굳이 왜 해지하나?

재테크 관점: 깨서 주식 하는 게 낫지 않나?

“청약 통장 깨서 그 돈(1천만 원)으로 미장(미국 주식) 하면 더 벌잖아요.” 맞는 말이다. 하지만 계산을 다시 해보자.

세금 혜택: 연소득 7천만 원 이하라면 연간 납입액의 40% 소득공제를 받는다. 세율 구간에 따라 다르지만, 앉아서 연 수익률 6~9% 정도의 절세 효과를 본다. (확정 수익이다.)

담보 대출: 급전이 필요하면 깨지 말고 ‘청약저축 담보대출’을 받으면 된다. 이율도 저렴하고, 통장의 효력(가입 기간)은 그대로 유지된다.

즉, “통장을 깨야만 투자를 할 수 있다”는 건 핑계다. 담보 대출로 돈을 빼서 투자하고, 통장은 껍데기라도 유지하는 게 고수의 방식이다.

결론: 남들이 던질 때 줍는 게 투자의 정석

지금 2030 세대가 청약 통장을 해지하는 건 합리적인 선택처럼 보인다. 당장 집 살 가능성도 없고, 돈은 묶이니까. 하지만 투자의 세계에서는 ‘대중과 반대로 갈 때’ 기회가 생긴다.

남들이 “청약 끝났다”고 통장을 찢어발길 때, 나는 조용히 10만 원을 더 넣는다. 언젠가 다시 올 폭락장에서, 그들은 맨손이지만 나는 ‘1순위 통장’이라는 무기를 들고 전쟁터에 나갈 것이기 때문이다.

월 10만 원. 넷플릭스 끊고 커피 몇 잔 줄이면 되는 돈이다. 이 돈으로 대한민국 부동산 시장의 ‘평생 VIP 입장권’을 유지한다고 생각해라. 깨서 소고기 사 먹지 말고.

강동구 상일동에 있는 고덕센트럴아이파크 단지 입니다

등산로

중간에 조성된 데크길

중간 중간 있는 오르막길

억새풀 과 숲길교

등산을 끝내기 전에 먼지털기는 여기서

잠실 랜드마크 엘리트

리센츠를 동경하는 사람은 많다.

그 누가 리센츠를 갖고싶어하지 않겠는가?
그 마음은 이해된다.

바로 새집을 사는건 어려우니

돈을 벌고자 + 낡은 집에 들어가서 개발을 바라고 몸테크 를 한다는 사람이 많다.

몸테크 몸테크. 말은 쉽지.

그런사람들에게 내가 하고싶은 진짜 질문은 이거다.
리센츠 “되기 전”의 잠실주공2단지, 그 시절을 견딜 수 있었나?

그때의 불편함을 버틸 수 있었냐는 말이다.
왜냐면… 그 불편함이 수익률이었기 때문이다.

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1) 돈을 벌려면, 뭘 잃어야 한다

돈을 벌번다는 것은 뭔가를 얻는다는 것이다.

무언가를 얻으려면, 무언가를 잃지 않으면 안된다

라는 말이2000년 중반에 유행했다.

그렇다. “얻는 것”은 공짜로 안 온다.

대부분의 경우, 뭔가를 잃지 않으면 안 된다.

그리고 몸테크에서 잃는 건 대개 하나다.
몸의 안락함.

편하게 살고 싶다.
그 마음은 너무 정상이다.

그렇지만 그것도 정도가 있다.

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2) 잠실 리센츠가 더 잔인한 예시인 이유

리센츠가 어디냐.

서울이다.
그것도 “서울 안에서도 상징”이 된 곳이다.

근데 그 상징이 원래부터 상징이었냐?
아니다.

이 사진을 보라.

오늘 블라인드에 올라온 사진이다.

사람들이 생각하는 몸테크는 그래도 집 살만하고

에어컨 잘 나오고 방도 3개 있고 그런 집인데 최신식 신축만 아니고

커뮤니티센터없는 구축에서 사는걸 몸테크라고 생각하더라?

아니다. 몸테크는 저정도 집에서 살면서 버티는걸 몸테크라고 하는거다.

저보다 훨씬 양호한 거주조건에서 사는건 몸테크가 아니다.

왜냐?

그런 양호한 집은 이미 가격이 꽤 비싸고, 그러면 돈을 많이 못벌어서 재테크 효과가 별로 없거든.

저 정도 집에 살다가 저런 집이 개발이 되어야 천지개벽하면서 돈을 번다.

여기서 핵심이 갈린다.

• 누군가는 그걸 보고 “더럽다” 하고 떠난다
• 누군가는 그걸 보고 “언젠가 바뀐다”를 본다

둘 다 사람이다.
근데 결과는 다르다.

저 열악함을 들고 있던 사람이, 나중에 리센츠를 들고 있게 된다.
불편하지만, 이게 몸테크의 현실이다.

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3) “2017년에만 샀어도 많이 벌었는데?”라는 반박이 나오는 이유

여기서 꼭 나오는 말이 있다.

“아닌데? 꼭 저정도에서 안살아도 되는데?
2017년에만 샀어도 많이 벌었는데? 그때 이미 신축이었는데?”

그래. 맞다.
2017년에 샀어도 벌었을 수 있다.

근데 그 말이 맞으면 더 무서운 결론이 나온다.

그럼 2005년에 들고 있던 사람은 대체 얼마를 벌었겠냐.

여기서 하고 싶은 얘기는 “특정 연도 맞추기”가 아니다.
여기서 말하는 건 구조다.

• 지금 불편함이 큰 자산일수록
• “변화의 여지”가 가격에 덜 반영되어 있을수록
• 그걸 버틴 사람이 나중에 옵션을 먹는다

이 구조를 놓치면, 결국 핵심을 못 잡는다.

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4) 선택지는 두 개다 (그리고 다들 답은 안다)

간단하게 줄이면 이거다.

1안: 지금 들어가자마자 몸이 편하고 안락하다

집이 깨끗하다.
인테리어가 좋다.
들어가면 “아 살겠다”가 나온다.

그럼 대개 이런 일이 같이 온다.

가격에 이미 ‘좋음’이 반영돼 있다.

많은 사람이 좋아하는 건, 이미 비싸다.
그래서 상대적으로 “미래의 추가 상승 여지”는 줄어드는 편이다.

2안: 지금 들어가자마자 열악하고 힘들다

낡았다. 불편하다.
살면서 짜증이 날 포인트가 많다.

근데 여기엔 다른 게 있다.

싫어하는 사람이 많을수록, 가격이 덜 반영될 수 있다.
그리고 덜 반영된 곳에서 “변화”가 일어나면, 그게 수익이 된다.

그러니까 몸테크는 결국 이런 말로 요약된다.

현재의 안락함을 팔아서, 미래의 옵션을 산다.

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5) 다만, 전제가 있다. (이거 빼먹으면 말이 꼬인다)

여기서 전제 두 개.

전제 1) 1안과 2안은 가격이 같아야 한다

같은 총알로 비교해야 한다.
예를 들어 내 돈이 10억이면, 둘 다 10억짜리여야 한다.

한쪽은 10억, 한쪽은 3억이면 그건 비교가 아니다.
그냥 다른 게임이다.

전제 2) “많이 번다”는 절대금액이 아니라 ‘차이’다

여기서 말하는 건
“1안이 무조건 망한다” 같은 단정이 아니다.

같은 돈으로 샀을 때, 어느 쪽이 상대적으로 더 ‘옵션’이 크냐
그 차이를 말하는 거다.

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6) 핵심 공식: 땅값 비중이 높은 집이 돈이 될 확률이 높다

여기서부터는 감정 말고 구조다.

돈을 벌고 싶으면,
내가 가진 돈(예: 10억)이
무엇에 더 많이 배팅되는지 봐야 한다.

건물은 낡는다.
바뀐다.
수리하고, 갈아엎고, 새로 짓는다.

근데 땅은 다르다.
땅은 대체로 입지를 품는다.

그래서 흔히 이런 말이 성립한다.

같은 가격이면, 땅값 비중이 높은 집이 더 돈이 될 가능성이 있다.

숫자로 때려박아보자.

• 1안: 땅값 9억 + 건물값 1억
• 2안: 땅값 4억 + 건물값 6억

이렇게 되면 1안은 뭐냐.

도시 중심부, 입지 좋은데 집은 구린 곳.
말하자면 “판잣촌 감성”이다.
몸이 고생한다.

2안은 뭐냐.

외곽의 호화로운 대저택.
지금은 편하다.
근데 땅(입지)의 옵션은 상대적으로 작을 수 있다.

여기서 질문.

어디가 더 뜰 것 같냐?
어디가 더 고생할 것 같냐?
그리고… 어느 쪽에 더 많은 사람의 ‘욕망’이 몰릴 것 같냐?

욕망이 몰리면 가격이 뛴다.
그게 시장이다.

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7) 결론: “편하게 살면 돈 벌기 어렵다”가 아니라, ‘대가’가 있다는 얘기다

이 글을 “불편한 집이 무조건 돈 된다”로 읽으면 망한다.
그건 그냥 고생 자랑이 된다.

열악함만으로는 돈이 안 된다.
열악함 + 개선 가능성 + 입지/수요,
이게 같이 있어야 한다.

결국 하고 싶은 말은 이거다.

리센츠가 리센츠가 된 건,
그 전에 누군가가 “그 시절”을 버텼기 때문이다.

그 사람이 특별히 똑똑해서만이 아니다.
그 사람이 특별히 강해서만도 아니다.

그냥 한 가지를 했다.

안락함을 포기하고, 옵션을 들고 있었다.

몸테크의 대가다.

그리고 부동산은 어느 순간부터 ‘집 고르기’가 아니라 ‘미래 고르기’가 된다.
대가를 알고 선택하면, 적어도 억울하진 않다.

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폭등하던 금값이 제동이 걸리고 하락했다

2025.10월 23일, 각종 언론에서 기사가 나왔다. 높은줄모르고 폭등하던 금갑 상승에 제동이 걸리고 하락했다는 것이었다.

그리고 그 하락폭이 5년만에 가장 큰 폭으로, 급락했다는 것이었다. (클릭하면 기사 원문으로 이동합니다)

금값이 급히 상승하기는 했다.

이미 오래전부터 금값은 꾸준하게 상승했지만 그 상승폭은 점점 가팔라져서, 9월 말 이후로 10월 중순에만 해도 20%이상 상승했다. (하도 많이 상승해서 헷갈리는데 그럴거다. 내가 들고있는 계좌를 본 기억이니까)

좀 심하다 싶었다. 매일매일 올랐다. 그리고 상승폭이 매일매일 더 컸다.

ACE KRX금현물 기준으로 2025년 5월에 2만원이었는데 9월말에 2만5천원이었고, 10월 15일에 32천원이었고, 10월 15일은 아침에 31300원이었는데 11시가 되니 32300원이었다.

이게 말이되나? 상승폭이 점점 가팔라지는 것이다. 그러더니 아니나다를까, 하락했다.

상승 마지막으로 갈 수록 불꽃은 더욱 거세게 타오른다

위의 사례를 보면 알수있지만 막바지로 갈수록 불꽃은 더욱 거세지고 상승 기울기는 더욱 가팔라진다.

과거 한달의 상승기울기와 2주의 상승기울기가 같고

그 2주간의 상승기울기가 며칠간의상승기울기와 같을때 우리는, 끝이 가까워왔음을 알아야했다.

사실 그랬다. 그래서 불안했고 더 못먹어서 아쉽지만 비중을 절반정도 떨어냈다. 그리고 하락이 왔다.

그리고, 다시금 믿게되었다. 상승 마지막이 가면 불꽃은 더욱 거세게 타오른다.

즉 불꽃이 점점 더 거세가 타오르면 상승 마지막이 가까워왔음을 알아야한다.

또 있다, 금값 꼭지의 징후

사실 가격만 살펴봤지만 그간 금값이 꼭지인 징후는 또 있었다. 대표적인게 이거다.

금값이 국제 시세보다 훨씬 높은 김치 프리미엄이 심했고(기사에는 11.4%였지만 17%까지 갔었음, 클릭하면 기사 원문으로 연결)

대중들이 난리가 나서 금으로 달려간 말 그대로 골드러시가 일어난 나머지

금은 구하고싶어도 살 수가 없어서 마트 금 자판기로 사람들이 달려갔다

누가봐도 이건 정상적인 시장은 아니었다. 금 열풍은 과열이 맞았다.

그렇지만 꼴랑 5% 하락인데 급락이라는게 맞나?

하지만 하나 더 생각할 것이 있다.

상승 막바지가 갈수록 불꽃은 더욱 거세게 타오른다고 했다.

했던얘기 또하는건데,

그렇다면 과거 몇달간 들고있던것과,

2025년 8월부터 10월간 들고있던것을 비교하면 후자가 상승폭이 더 크고 더 많이 먹었을 수 있다.

이렇게되면 마지막의 며칠을 먼저파는것은 그 전 몇달, 몇년을 들고있던 것보다 더 큰 수익을 포기하는 것일 수 있는데

하락이 두려워서 먼저 파는게 맞나?

하락이 나오고나면 그때서야 파는게 맞는거 아닌가?

겨우 5%하락이다

또 하나 고민할 것이있다.

언론에서 기사를 대서특필하고 있는데, 하락이 나왔다고는 하나 그 하락폭은 겨우 5%에 불과하다.

장난치나? 지금까지 오른게 얼만데 겨우 5%라고 하락을 논하는가. 이정도면 잠시 조정이 온걸로 보고 오히려 매수타이밍이라고 생각할 수 있는 것 아닌가?

물론 반론은 있을 수 있다.

개잡주야 하루에도 5%씩 올랐다 내리니깐, 5%하락이 매수타이밍일수있지만 금은 원래 그렇게 내리는 자산이 아니다.

지금 기사에도 써있지 않은가. 하루 5%하락은 5년만에 있는 하락폭이라고. 즉, 하루 5%나 하락했다는건 금의 화려한 불꽃쇼가 일단락되었다고 보는게 맞다 라는 의견이다.

그럴 수 있다. 진짜 큰일난거지. 하락으로 돈거다. 하지만 나는 그렇다면 이렇게 묻겠다.

금이 원래 그렇게 많이 하락하는 자산이 아니라며? 5%도 잘 안 하락한다며? 그렇다면 금같은경우는 하락을 걱정하고 미리 파는게 아니라, 오를만큼 오른담에 저정도 하락하면 그때 팔아도, 수익을 많이 뱉어내지 않는게 아닌가?

미리 익절하는건, 들고있다가 하락이 나오면 대폭하락이나와서 먹은걸 다뱉어낼까봐 그러는건데 금은 그런 자산이 아니니까 말이다.

어렵다.

그래서 매수는 기술이지만 매도는 예술 이라는 단어가 나오는 것이다.

시장에도 매수에 대해서 논하는 책이나 전문가는 많지만, 공부를 해보면 해볼수록 매도에 대해서 깔끔하게 공식처럼 설명하는 사람은 찾기 힘들다.

매수는 수치로 설명가능한 이론적인 부분이 있다면 매도는 사람의 욕심을 측정하고 그에 대응해야하는건데 욕심을 측정하는것도 불가능하고,

대응하는것도 전적으로 어떻게 할 수 없는 부분이어서 그렇다.

다만 알 수 있는 것

그렇지만 이거 하나는 알 수 있다. 세상에 영원한 것은 없다는 것. 세상은 돌고 돈다는 것. 만물유전(萬物流轉)이라는 헤라클레이토스의 원칙. 수화기제화수미제 로 끝나는 주역의 마지막 괘와 같이 세상은 영원한 것은 없으며, 돌고 돈다.

만약 지금 금의 상승이 끝나고 지지부진한 횡보 또는 하락이 와서 사람들의 관심이 덜해진다고해도, 또 시간이 지나면 금의 시대는 올 것이다.

말이되는소리를 해라

기사를 보는순간 든 생각이다.

저런 말같지도않은 소리가 있나.

무슨이야기인지 차근차근 살펴보자.

은행권 주택담보대출 대환대출(금리가 더 낮은 대출 상품으로 갈아타는 것)이 개점휴업 상태에 들어갔다. 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 과천 등 12곳이 규제 지역으로 묶이며 70%였던 주담대 담보인정비율(LTV)이 40%로 대폭 깎였는데 현행 법규상 대환은 신규 대출로 분류되기 때문이다. 10·15 대책 전 LTV 70%를 기준으로 주담대를 받은 금융 소비자가 대환을 하려면 30% 포인트에 해당하는 만큼의 원금을 갚아야 해 수요가 급감할 전망이다.

21일 금융권에 따르면 금융위원회는 대환대출 고객에 한해 주담대 LTV 축소를 예외 적용해주는 방안을 검토하고 있다. 이는 은행권이 은행연합회를 통해 ‘대환대출 상품 이용 고객에게도 10·15 대책에 준해 주담대 LTV를 축소해야 하느냐’는 질의와 ‘예외를 적용해달라’는 요청을 한 데 따른 것이다. 대환대출 플랫폼을 운영하는 핀테크 일부도 비슷한 질의와 요청을 한 것으로 전해졌다.

다만 검토 끝에 LTV 예외를 적용하겠다는 결과가 나올지는 미지수다. 한 금융권 관계자는 “최근 정책 흐름을 보면 금융 당국이 구멍을 내줄 가능성은 크지 않다고 본다”고 말했다.
[출처] – 국민일보
[원본링크] – https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0028857391&code=61141511&sid1=eco&cp=nv2

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이게 무슨이야기냐하면,

• 이번 10.15규제로 인해서 주담대 한도가 40%로 줄어듬(서울수도권 한정)
• 그런데 기존에 비규제지역에서는 주담대 한도 70%로 받을 수 있었음 (그러나 모든사람이 그랬던건 아니고 생애최초 등 특별 조건을 충족하는 한정적인 경우 일뿐 )
• 주담대는 받고나서 금리 등 조건으로 인해서 대략 5년이 지나면 거의 다 대환을 함.
• 그런데 대환은 신규 대출임 (기한연장이 아니라 계좌가 새로 파짐)
• 그래서 기존 LTV한도 70%짜리를 새로 대환하게되면 40%니까, 30%만큼을 갚아야된다는 결론

나는 이해가 안된다

저런게 기사가 되나? 너무나 황당하기 그지없어서 대체 무슨말부터 해야될지 모르겠다. 기사를 가져와서 글을 쓰고는 있는데 진짜 무슨말을 해야될지 모르겠다…

2020년과 2023년에 두번이나 주담대 대환을 멀쩡히 하면서 돈 안갚고 기존 한도를 다 인정받은 나는 대체 무엇인가?

2023년은 윤석열 정권이니까 규제를 풀었지않냐 한다면 2020년은 문재인정권인데? 서슬이 퍼런 부동산대책을 내놓던 시기였는데?

나는 그때 두번이나 대환하면서 한번도 한도가 줄어들 걱정을 하지 않았다. 오히려 맨처음에 받은 한도가 Cap으로 작용해서

집값이 올랐음에도 더 늘려주지 않는 식으로 규제를 당했지, 있던 한도를 줄인다는 얘기는 듣도보도 못했다.

이번 규제는 지난번 규제랑 다르게 기존 적용 LTV도 깡그리 무시하는 수준의 센 규제라는 것인가? 나는 그렇게 생각하지 않는다.

저렇게 무지막지하게 LTV를 줄이는 경우는 없을 것

일단 정부가 얼마나 강하게 나올지 확신은 못하니까 단언하긴 어려운데, 새로 집을 사지 못하게 하는 것은 규제의 목적이지만

기존에 산 사람들의 대출까지 저렇게 회수를 해버리면 안그래도 박살난 내수경기 부양은 물건너가고, 사람들의 생활 안정성이 크게 침해를 받게된다.

사람들이 주담대 대환을 하는건 돈을 더땡겨서 뭘 하고자하는게 아니라 금리가 하락하게되면 싼금리로 대환해서 가처분소득을 늘리고자 하는 것인데, 사람들이 금융비용을 절감해야 소비를 더 하고 삶이 나아질게 아닌가?

그런걸 막는건 말이안된다.

이건 당위적인 내용이고, 현실적으로 만약 LTV를 30%를 뱉어내라고해도 크게 영향은 없을 것으로 보인다. 내가 그렇게 생각하는 이유는 아래와 같다.

• LTV가 70%가 된것은 어차피 문재인 정권 끝나고 윤석열정권때다. 윤석열 정권이 들어섰다 탄핵되어 내려가고 이재명정권이 들어온게 다 따져봤자 한 4년밖에안된다.
  
• 주담대는 3년간은 중도상환수수료가 있다. 고로 금리가 아무리 내려간다고해도 중도상환수수료를 고려하면 2022년에 산 사람들이 이제 막 대환을 고려할 시기가 되는 것인데,
  
  금리차이가 따져보면 뭐 크게 내려가지 않았을 것이다. 왜냐면 2022년 이후에는 기준금리가 높고 가산금리는 낮았지만, 지금은 기준금리는 좀 내려왔어도 가산금리가 높기때문이다.
  
• 또한 윤석열정권때 규제를 풀어서 LTV를 70%로 만들어줬다고 해봤자, 위에서 이야기한대로 생애최초 무주택자, 그리고 집값이 싼 경우에만 해주었다. 윤석열 정권에서 규제를 풀어준게 2022년 8월 이후다. 이제 딱 3년이 약간 지나서 중도상환 수수료가 없어지는데,
  
  이런 조건들을 종합해보면 LTV 70%를 받은 사람도 그리 많지 않고, 그 사람들이 지금 주담대를 대환하려고 해도 금리가 싸지않으니 할 유인이 크지 않다.
  
• 더군다나, 가장 중요한게 있다. 2022년 보다 지금 집값이 얼마가 올랐는지 알고있는가? 2022년은 아주 큰 하락기, 최근에 가장 큰 매수기회였다.
  
  2022년에 10억짜리 집을 LTV 70%적용받으면 7억을 빌렸다.
  이 10억짜리 집을 주담대 대환을 하면서 LTV 40%를 적용받는경우를 생각해보자. 얼마를 갚아야할까?
  
  2022년에 10억짜리 집이 지금 얼마가 됐을까?
  그 10억짜리 집이 13억이 됐다면 LTV40%는 5.2억원, 1.8억을 갚아야하고
  15억이 됐다면 LTV 40%는 6억이돼서 1억을 갚아야한다.
  
  즉, 백번 양보해서 LTV 30%를 뱉어내야한다고 해도 기사에서 쓴것처럼 3억씩 뱉어내야하고 그런것은 아니다.

아 물론 1억도 큰돈이다. 1.8억은 더더욱 큰돈이다. 저런 돈을 주담대 대환을 하면서 뱉어낼 수 있는 사람은 없겠지. 그럼 뭐?

대환 안하면 그만이다.

그리고 나는 애초에 아직도 정책이 저렇게 나올거라고 생각하지 않는다. 대환은 기존 LTV 적용을 해줘야지.

그리고 적용 안해준다고 해도 그리 큰일도 아니다. 안하면 그만이다. 근데 과연 안해줄까?

저걸 대환을 못하게 막으면 은행은 높은 금리로 계속해서 장사를 할텐데 그럼 또 금융기관이 폭리를 취한다고 연일 때려댈텐데?

집값은 폭탄 돌리기다 나라 망할일이다

이재명 대통령이 14일 최근 과열 양상을 보이는 부동산 시장에 대해 “폭탄 돌리기”라며 강한 경고 메시지를 내놨다.

“언젠가는 반드시 사고가 나게 돼 있다”고 지적했다.

이 대통령은 특히 “(부동산 가격이) 너무 과대평가돼 있어 언젠가 일본처럼 될 가능성이 매우 높다”며 “생산적 금융으로 투자 방향을 전환하도록 사회 분위기를 바꿔야 한다”고 주문했다.(클릭하면 원문 기사로 연결됩니다)

대통령 현재 부동산 시장 상황에 대해서 매우 잘 알고 있다

과거 대통령과 달리 현재 이재명 대통령은 부동산 전문가이다. 과거 대통령은 부동산에 대해서 알지 못했다.

가격이 어떻게 움직이는지, 가격을 움직이는 요인이 무엇이고 어떤곳을 건드리면 상승하고 어떤곳을 건드리면 하락하는지에 대한 이해가 전혀없이,

옳고 그른 것. 정의롭고 정의롭지 못한 것

의 접근 방식으로 부동산 시장을 대했다. 그러다보니 분명 좋은 의도로 접근하여 수십차례의 대책을 내놓았지만 실패했다.

시장이란 시장이 움직이는 스킴이 있는데 그것을 무시하고 적폐를 때려잡고 나쁜 사람들을 때려잡고 갈라치기를 하다가 시장을 폭등시켰다.

그리고 스스로도 마지막 퇴임시 자인했다. 부동산 시장을 잡지 못했다고.

지금 이재명 대통령은 다르다. 부동산 시장에 대한 이해도가 그 누구보다 높다. 단언컨대 이전의 대통령 중에는 MB외에는 현재 이재명 대통령에 이해도가 필적하는 사람이 없을 것이고 아마 실무진 장관 을 통틀어도

지금 대통령만큼 시장을 이해하는 사람을 찾기 힘들 것이다.

그런 대통령이 지금 집값이 폭탄이고 언젠가는 터진다 라고 이야기했다.

그렇다면 어떻게 할까? 일단 최대한 억누르자

지금 집값이 폭탄돌리기라면 어떻게 될까? 폭탄돌리기가 어떤 게임인지 잠시 알아보도록 하자.

폭탄돌리기는, 불이 붙은 폭탄을 서로 돌려가면서 내손안에 터지지 않게 다음 사람으로 무사히 넘기고 (미션을 하든 시간을 끌든)

폭탄을 들고있을때 폭탄이 터진 사람이 옴팡 뒤집어쓰는 게임이다.

자 그렇다면 위에서 이야기한것과 조합을 해보자.

• 이재명대통령은 부동산시장의 전문가다. 어떻게 하면 가격이 오르고 내리는지 다 안다.
  
• 이재명 대통령이 지금 집값은 폭탄돌리기라고 언젠가는 터진다고 했다

지금 대통령이 폭탄돌리기 상태인 집값을 잡을 수 있을까? 폭탄돌리기라는 게임은 폭탄이 터질때까지 계속되는 것이지, 폭탄의 불씨를 끄는 것은 불가능하다.

그럼 대통령은 어떻게 할까?

어떻게 하면 가격이 오르는 지 알기 때문에, 가격이 오르는것을 최대한 막고, 폭탄이 뻥! 터지는 것을 내 임기 안에서만 하지 않도록 막으려 할 것이다.

그리고 다음임기로 폭탄을 넘기고 다음임기든 다다음임기든 거기서 폭탄이 터지도록 할 것이다.

대통령은 거짓말을 하지 않았다.

폭탄돌리기이며 언젠가는 터진다 라는 팩트를 이야기했다. 그리고 그것이 자기 임기 안에서는 절대로 안터지게 하겠지.

폭탄이 안터질 수도 있는거 아니야?

라는 의견을 가진 사람도 있을 수 있을 것이다. 아마 이런 생각겠지.

• 니가 이야기하는건 폭탄돌리기라는 “게임”을 현실에 잘못 대입한거다.
  
• 폭탄돌리기는 게임일 뿐이고, 그 게임의 이름을 차용했다고 해서 진짜로 무조건 터져야된다고 생각하면 안된다.
  
• 니가 이야기한대로 대통령이 집값을 올리고 내릴 요인을 매우 잘 안다면, 그대로 할 수 있는거 아니냐? 그럼 집값을 잡는 법을 알고있으니 집값을 잡을텐데 뭔 폭탄터지는거같은 소리를 하느냐?

라는 의견일 것이다.

하지만 그것은 순진하기 그지없는 생각이라 할 수 있다.

왜냐면 그것은….이 뉴스의 다음날 발표된 10.15대책을 보면 알 수 있기 때문이다. (이어짐)