[카테고리:] 투자개똥철학, 깨달음

프리미엄 4억, 손이 덜덜 떨렸다

내가 처음 수도권 뉴타운의 재개발 빌라를 사러 갔을 때를 잊을 수가 없다. 당시 감정평가액 1.5억 원짜리 빌라에 프리미엄(P)이 무려 4억 원이 붙어 있었다. 매매가 5.5억 원. 내 전 재산을 태워야 하는 순간이었다.

아파트는 설령 가격이 떨어져도 ‘건물’과 ‘입지’라는 실체가 남는다. 하지만 재개발 빌라는 다르다. 만약 내가 산 이 빌라가 입주권(새 아파트 받을 권리)이 안 나오는 물건이라면?

나는 그냥 40년 된, 비 새고 주차장도 없는 ‘썩은 빌라(썩빌)’를 5.5억 원 주고 산 호구가 되는 것이다. 4억 원이라는 돈이 허공으로 증발해버릴 수도 있다는 공포감에 계약서에 도장을 찍는데 손이 덜덜 떨렸다.

그래서 나는 미친 듯이 공부하고 확인했다. 오늘 이 글은 그 당시 내가 로톡 변호사 상담까지 받아가며 알아낸, ‘내 돈 지키는 확실한 방법’에 대한 기록이다.

왜 지금 ‘빌라(재개발)’를 봐야 하는가? (대 재개발 시대의 서막)

본론으로 들어가기 전에, 왜 하필 지금 아파트가 아닌 빌라를 공부해야 하는지 짚고 넘어가자.

현재 부동산 시장의 판이 바뀌고 있다. 정부의 규제가 다주택자와 고가 아파트 보유자에게 징벌적인 보유세(종부세 등)를 부과하는 방향으로 흐르고 있기 때문이다. 자본은 솔직하다. 세금 폭탄이 떨어지는 곳(아파트)을 피해, 상대적으로 공시가가 낮아 보유세 부담이 적은 곳으로 흐를 수밖에 없다.

그 종착지가 어디겠는가? 바로 ‘빌라’다. 특히 그냥 빌라가 아니라, ‘새 아파트가 될 수 있는(재개발) 빌라’다. 이미 시장의 눈치 빠른 자금은 움직이고 있다. 규제가 강해질수록 ‘풍선 효과’로 인해 빌라 시장, 즉 ‘대 재개발 시대’가 도래할 가능성이 매우 높다. 그래서 지금 이 구분법을 모르면, 다가올 상승장에서 기회를 잡기는커녕 사기를 당할 수도 있다는 것이다.

---

핵심 개념: 다세대 vs 다가구 (입주권의 운명이 갈린다)

많은 사람들이 ‘빌라’, ‘연립’, ‘다세대’를 혼용해서 쓰지만, 재개발 투자에서 가장 중요한 건 ‘쪼개기’가 가능한지 여부다.

① 다세대 주택 (Multi-family) 우리가 흔히 말하는 ‘빌라’의 법적 명칭이 대부분 다세대다.

• 특징: 101호, 201호, 202호… 집집마다 주인이 다 다르다. (구분 등기 O)
• 입주권: 내가 101호를 샀다면, 나에게 온전한 입주권 1개가 나온다. 가장 깔끔하고 안전한 투자처다.

② 다가구 주택 (Multi-household) 여기가 문제의 구간이다. 겉보기엔 빌라랑 똑같다. 현관문도 여러 개고, 6가구가 산다.

• 특징: 하지만 등기부등본을 떼보면 건물 전체 주인이 1명이다. (단독 등기)
  
• 입주권: 내가 이 건물의 방 한 칸(101호)에 전세 살고 있다고 해서, 혹은 지분으로 샀다고 해서 입주권을 주지 않는다. 건물 전체를 통으로 가진 주인에게 딱 1개의 입주권만 나온다.
  
• 리스크: 가끔 다가구를 불법으로 쪼개서(지분 쪼개기) 파는 ‘물딱지’ 매물들이 있다. 이거 잘못 사면 현금 청산당하고 쫓겨난다.

---

나의 멘붕 경험: “대지권 비율? 이게 왜 나와?”

이론을 알고 갔는데도 막상 현장에서는 멘탈이 나갔다. 등기부등본을 뗐는데, 토지 소유권이 내가 알던 것과 달랐기 때문이다.

내가 산 빌라의 지번, 건물에 대한 소유권은 등기부등본에 잘 나와있는데 토지분에 대해서는 그 지번의 소유권이 내것이 아닌 것이다.

“아니, 빌라인데 왜 내 땅이 정확히 어디부터 어디까지인지 안 나오고, 아파트처럼 대지권 비율(지분)로 나오는 거야?”

보통 단독주택은 “여기서부터 저기까지 30평 내 땅” 이렇게 나오는데, 내가 사려는 빌라는 아파트처럼 ‘전체 면적 중 3004분의 23’ 이런 식으로 지분 표시가 되어 있었다.

“이거 혹시 구분 등기 안 된 거 아니야? 나 속는 거 아니야?”

너무 불안해서 로톡(LawTalk)에 돈 내고 변호사 상담까지 받았다. 변호사 왈, “집합건물(다세대)은 원래 아파트처럼 대지권으로 표시되는 게 맞습니다. 구분 등기 잘 되어 있으니 걱정 마세요.” 그제야 안심이 됐다. 여러분은 나처럼 돈 쓰고 걱정하지 마라. ‘집합건물’이라고 찍혀 있으면 아파트랑 똑같은 거다.

그럼 내가 산 빌라는 뭐냐? 건축주, 즉 개발시행업자가 땅을 사서 빌라를 짓고나서 분양을 할때, 건물 호수별로는 나눠팔았고 그래서 구분등기를 다 했는데 그럼 땅도 지분을 나누는 작업을 했어야하는데 그걸 안했다고했다.

그걸안했다고 딱히 뭐 권리행사에 지장이 있는건아니라고 했고, 수십년이 지난 지금시점에서 등기소 가서 하면 되는데, 굳이 뭐 해야되냐? 라고 변호사가 그렇게 말씀하시더라.

그리고 결론적으로, 나는 입주권 잘 나와서 조합원 지위를 잘 행사하고 있다.

---

연립 주택은 또 뭐냐?

연립 주택은 쉽게 말해 ‘덩치 큰 다세대’라고 생각하면 된다.

• 법적 기준: 바닥 면적 합계가 660㎡(약 200평)를 초과하면 연립, 이하면 다세대다.
  
• 투자 관점: 재개발 구역에서는 다세대와 똑같이 취급하면 된다. 구분 등기가 되어 있으니 입주권도 잘 나온다. 오히려 대지지분이 넓어서 감정평가액이 잘 나오는 ‘알짜’일 확률이 높다.

---

[필독] 등기부보다 더 확실한 물딱지 확인법 (조합 전화하기)

등기부등본 확인하고, 로톡 상담까지 받았지만 나는 여전히 불안했다. 프리미엄 4억이 한두 푼인가. 돌다리도 두들겨 보고 건너야 했다. 그래서 찾아낸, 가장 확실하고 완벽한 확인 방법은 바로 ‘조합 확인’이다.

부동산 사장님 말만 믿지 말고, 반드시 해당 구역 재개발 조합 사무실에 직접 전화를 걸어라. 그리고 딱 2가지만 물어보면 게임 끝이다.

① “매도인 OOO 씨, 조합원 명부에 있나요?” 가장 기본이다. 매도인이 진짜 조합원인지 확인해야 한다. (개인정보라 안 알려주려 하면, 부동산 사장님 옆에 끼고 스피커폰으로 확인해달라고 해라.)

② “조합원 통지서 좀 보여주세요” (★핵심★) 이게 진짜 꿀팁이다. 재개발이 진행되면 조합에서 집주인들에게 계속 우편물을 보낸다.

• 감정평가 통지서: “당신 집 가치는 1.5억입니다.”
  
• 평형 신청 완료 통지서: “당신은 84A 타입을 신청했습니다.” 매도인에게 이 통지서 실물이나 사진을 찍어서 보여달라고 해라. 조합에서 날아온 이 종이 한 장만큼 확실한 증거는 세상에 없다.

---

결론: 쫄리면 확인해라, 그게 투자다

재개발 투자는 ‘하이 리스크 하이 리턴’이다. 그 리스크를 줄이는 건 오직 ‘나의 꼼꼼함’뿐이다.

1. 등기부등본 떼서 ‘집합건물(다세대)’ 확인하기.
2. 부동산 말만 믿지 말고 ‘조합’에 전화해서 조합원 자격 확인하기.
3. 매도인에게 ‘평형 신청 통지서’ 보여달라고 하기.

이 3가지만 확인하면, 적어도 4억 주고 ‘썩은 빌라’를 끌어안고 우는 일은 없을 것이다

아니, 내 돈을 넣는건데 리스크 확인은 내가 해야지. 나 대신 누가 해줄거라고 생각할 수 있는가?

그리고 뭐 부끄럽고 면 깎여서? 말을 꺼내기 어려워서? 그런 이유로 내 돈을 날릴 수도 있는 리스크를 확인하지 않을텐가?

내가 그 덜덜 떨리는 손으로 계약서를 쓰고, 지금은 당당히 입주권을 쥐고 있는 비결이다.

프롤로그: “청약 통장, 그거 요즘 누가 해요?”

주변 지인들, 특히 2030 후배들이 자주 묻는다. “선배님, 어차피 가점도 안 되고 집값도 비싼데 청약 통장 깨서 코인이나 할까요?” 심지어 구글 연관 검색어에도 ‘주택 청약 계좌 의미 있나’가 뜰 정도다.

나 역시 서울, 광명, 경기동남부에 등기를 친 3주택자다. 상식적으로 유주택자인 내가 청약에 당첨될 확률은 ‘제로’에 수렴한다. 가점제? 명함도 못 내민다. 그럼에도 불구하고 나는 매달 10만 원씩 꼬박꼬박 납입하며 10년 넘은 청약 통장을 목숨처럼 유지하고 있다.

왜일까? 내가 바보라서?

아니다. 나는 이 통장을 ‘내 집 마련 수단’이 아니라,

‘시장 폭락과 제도의 빈틈을 노리는 500배 레버리지 옵션‘으로 보고 있기 때문이다.

팩트 체크: “유주택자는 청약 당첨 안 된다?” (절반의 거짓말)

많은 사람들이 “유주택자 = 청약 끝”이라고 생각하고 통장을 깬다. 하지만 이건 청약 제도를 반만 아는 소리다.

첫째, 추첨제 물량의 확대 (운빨 게임의 시작)

규제 지역(강남 3구, 용산)을 제외하면, 전용 85제곱미터 이하는 60%, 85제곱미터 초과는 100% 추첨제로 뽑는 곳이 많아졌다. 즉, 가점이 낮아도, 집이 있어도 ‘운’만 좋으면 서울 상급지 신축 아파트를 가져갈 수 있다. 물론 경쟁률은 높다. 하지만 로또보다는 확률이 훨씬 높다.

둘째, 무순위 줍줍 (Unranked Pick-up)의 기회

이게 핵심이다. 계약 취소분이나 미계약분이 나올 때, ‘해당 지역 거주 + 청약 통장 보유자’만 넣을 수 있는 줍줍이 있다.

전국구 줍줍(통장 필요 없음)은 수십만 명이 몰리지만, 통장 보유자 제한이 걸린 줍줍은 경쟁률이 확 떨어진다. 이때 통장이 없으면? 눈앞에서 수억 원짜리 기회를 날리는 거다.

3주택자인 내가 노리는 3가지 시나리오

내가 바보같이 매달 10만 원을 붓는 이유는, 구체적으로 이 3가지 상황을 대비해서다.

첫째, 시장 폭락 시 ‘미분양 줍기’ 대비

부동산 시장은 사이클이다. 언젠가 다시 하락장이 오고 미분양이 속출할 것이다. 그때 정부는 항상 ‘당근’을 던진다. “유주택자도 청약 1순위 OK, 대출 규제 해제, 전매 제한 해제.” 그 타이밍에 가장 좋은 입지의 미분양 아파트를 ‘로얄동 로얄층’으로 선점하려면, 묵혀둔 청약 통장이 가장 강력한 무기(1순위 자격)가 된다. 역사는 반복된다. 나는 그때를 위해 총알을 장전해두는 것이다.

둘째, 강남 3구 ‘로또 분양’ 도전

분양가 상한제가 적용된 강남, 서초, 송파의 아파트는 당첨만 되면 시세 차익이 최소 5억~10억이다. 물론 가점제는 택도 없다. 하지만 추첨제 물량이 아주 적지만 존재한다. 월 10만 원으로 ’10억짜리 복권’을 긁을 자격을 유지하는 셈이다. 가성비로 따지면 이만한 보험이 없다.

셋째, 정책 변화에 대한 베팅 (자녀 증여)

최근 미성년자 청약 납입 인정 기간이 늘어나는 등 제도가 계속 바뀌고 있다. 지금은 불가능하지만, 나중에 내 통장의 가점이나 납입 횟수를 자녀에게 물려주거나 활용할 수 있는 길이 열릴 수도 있다.

(아니 이미 지금 할아버지 통장을 물려주는사례가 있었던 것도 같다!)

정책은 생물이다. 사람들이 청약 통장을 다 해지하고 나갈수록, 정부는 남은 사람들에게 혜택을 몰아줄 수밖에 없다. 나는 그 ‘빈집털이’를 노린다.

실전 팁: 돈이 묶이는 게 싫다고? 나는 이걸로 차도 샀다

많은 사람들이 청약 통

장을 해지하는 가장 큰 이유는 “돈이 묶여서 급할 때 못 쓴다”는 생각 때문이다. 하지만 이건 금융 문맹들이나 하는 소리다. 나는 실제로 급전이 필요할 때마다 청약 통장을 아주 유용하게 써먹고 있다.

그 비법은 바로 ‘청약저축 담보대출’이다. 내가 넣은 원금의 90~95%까지 대출이 나온다. 은행 가서 사정할 필요도 없다.

앱으로 신청하면 1분 만에 입금된다. 이율? 예금 금리에 아주 약간의 가산금리만 붙기 때문에 신용대출보다 훨씬 싸다. (나는 현재 청약담보대출을 3.7%정도에 쓰고 있다. 내 청약통장 예금금리가 3.1%이니, 내 실부담은 0.6%에 불과하다는 이야기다)

실제로 나는 목돈이 들어가는 자동차를 구매할 때도, 예기치 않게 나온 거액의 세금을 납부할 때도 이 담보대출을 활용했다.

앞으로 도래할 대 보유세 부과의 시대에도 아주 주요한 보유세 조달처로 작용해 줄 것이라 믿으면서 지금 이번달도 청약통장에 추가로 납입하였다.

가장 중요한 건, 이렇게 예치금을 빼서 써도 내 청약 통장의 ‘가입 기간’과 ‘효력’은 아무런 타격을 입지 않는다는 점이다. 돈은 돈대로 쓰고, 청약 자격은 그대로 유지된다. 사실상 내집마련 기능을 탑재한 초저금리 마이너스 통장인 셈이다. 이걸 굳이 왜 해지하나?

재테크 관점: 깨서 주식 하는 게 낫지 않나?

“청약 통장 깨서 그 돈(1천만 원)으로 미장(미국 주식) 하면 더 벌잖아요.” 맞는 말이다. 하지만 계산을 다시 해보자.

세금 혜택: 연소득 7천만 원 이하라면 연간 납입액의 40% 소득공제를 받는다. 세율 구간에 따라 다르지만, 앉아서 연 수익률 6~9% 정도의 절세 효과를 본다. (확정 수익이다.)

담보 대출: 급전이 필요하면 깨지 말고 ‘청약저축 담보대출’을 받으면 된다. 이율도 저렴하고, 통장의 효력(가입 기간)은 그대로 유지된다.

즉, “통장을 깨야만 투자를 할 수 있다”는 건 핑계다. 담보 대출로 돈을 빼서 투자하고, 통장은 껍데기라도 유지하는 게 고수의 방식이다.

결론: 남들이 던질 때 줍는 게 투자의 정석

지금 2030 세대가 청약 통장을 해지하는 건 합리적인 선택처럼 보인다. 당장 집 살 가능성도 없고, 돈은 묶이니까. 하지만 투자의 세계에서는 ‘대중과 반대로 갈 때’ 기회가 생긴다.

남들이 “청약 끝났다”고 통장을 찢어발길 때, 나는 조용히 10만 원을 더 넣는다. 언젠가 다시 올 폭락장에서, 그들은 맨손이지만 나는 ‘1순위 통장’이라는 무기를 들고 전쟁터에 나갈 것이기 때문이다.

월 10만 원. 넷플릭스 끊고 커피 몇 잔 줄이면 되는 돈이다. 이 돈으로 대한민국 부동산 시장의 ‘평생 VIP 입장권’을 유지한다고 생각해라. 깨서 소고기 사 먹지 말고.

잠실 랜드마크 엘리트

리센츠를 동경하는 사람은 많다.

그 누가 리센츠를 갖고싶어하지 않겠는가?
그 마음은 이해된다.

바로 새집을 사는건 어려우니

돈을 벌고자 + 낡은 집에 들어가서 개발을 바라고 몸테크 를 한다는 사람이 많다.

몸테크 몸테크. 말은 쉽지.

그런사람들에게 내가 하고싶은 진짜 질문은 이거다.
리센츠 “되기 전”의 잠실주공2단지, 그 시절을 견딜 수 있었나?

그때의 불편함을 버틸 수 있었냐는 말이다.
왜냐면… 그 불편함이 수익률이었기 때문이다.

---

1) 돈을 벌려면, 뭘 잃어야 한다

돈을 벌번다는 것은 뭔가를 얻는다는 것이다.

무언가를 얻으려면, 무언가를 잃지 않으면 안된다

라는 말이2000년 중반에 유행했다.

그렇다. “얻는 것”은 공짜로 안 온다.

대부분의 경우, 뭔가를 잃지 않으면 안 된다.

그리고 몸테크에서 잃는 건 대개 하나다.
몸의 안락함.

편하게 살고 싶다.
그 마음은 너무 정상이다.

그렇지만 그것도 정도가 있다.

---

2) 잠실 리센츠가 더 잔인한 예시인 이유

리센츠가 어디냐.

서울이다.
그것도 “서울 안에서도 상징”이 된 곳이다.

근데 그 상징이 원래부터 상징이었냐?
아니다.

이 사진을 보라.

오늘 블라인드에 올라온 사진이다.

사람들이 생각하는 몸테크는 그래도 집 살만하고

에어컨 잘 나오고 방도 3개 있고 그런 집인데 최신식 신축만 아니고

커뮤니티센터없는 구축에서 사는걸 몸테크라고 생각하더라?

아니다. 몸테크는 저정도 집에서 살면서 버티는걸 몸테크라고 하는거다.

저보다 훨씬 양호한 거주조건에서 사는건 몸테크가 아니다.

왜냐?

그런 양호한 집은 이미 가격이 꽤 비싸고, 그러면 돈을 많이 못벌어서 재테크 효과가 별로 없거든.

저 정도 집에 살다가 저런 집이 개발이 되어야 천지개벽하면서 돈을 번다.

여기서 핵심이 갈린다.

• 누군가는 그걸 보고 “더럽다” 하고 떠난다
• 누군가는 그걸 보고 “언젠가 바뀐다”를 본다

둘 다 사람이다.
근데 결과는 다르다.

저 열악함을 들고 있던 사람이, 나중에 리센츠를 들고 있게 된다.
불편하지만, 이게 몸테크의 현실이다.

---

3) “2017년에만 샀어도 많이 벌었는데?”라는 반박이 나오는 이유

여기서 꼭 나오는 말이 있다.

“아닌데? 꼭 저정도에서 안살아도 되는데?
2017년에만 샀어도 많이 벌었는데? 그때 이미 신축이었는데?”

그래. 맞다.
2017년에 샀어도 벌었을 수 있다.

근데 그 말이 맞으면 더 무서운 결론이 나온다.

그럼 2005년에 들고 있던 사람은 대체 얼마를 벌었겠냐.

여기서 하고 싶은 얘기는 “특정 연도 맞추기”가 아니다.
여기서 말하는 건 구조다.

• 지금 불편함이 큰 자산일수록
• “변화의 여지”가 가격에 덜 반영되어 있을수록
• 그걸 버틴 사람이 나중에 옵션을 먹는다

이 구조를 놓치면, 결국 핵심을 못 잡는다.

---

4) 선택지는 두 개다 (그리고 다들 답은 안다)

간단하게 줄이면 이거다.

1안: 지금 들어가자마자 몸이 편하고 안락하다

집이 깨끗하다.
인테리어가 좋다.
들어가면 “아 살겠다”가 나온다.

그럼 대개 이런 일이 같이 온다.

가격에 이미 ‘좋음’이 반영돼 있다.

많은 사람이 좋아하는 건, 이미 비싸다.
그래서 상대적으로 “미래의 추가 상승 여지”는 줄어드는 편이다.

2안: 지금 들어가자마자 열악하고 힘들다

낡았다. 불편하다.
살면서 짜증이 날 포인트가 많다.

근데 여기엔 다른 게 있다.

싫어하는 사람이 많을수록, 가격이 덜 반영될 수 있다.
그리고 덜 반영된 곳에서 “변화”가 일어나면, 그게 수익이 된다.

그러니까 몸테크는 결국 이런 말로 요약된다.

현재의 안락함을 팔아서, 미래의 옵션을 산다.

---

5) 다만, 전제가 있다. (이거 빼먹으면 말이 꼬인다)

여기서 전제 두 개.

전제 1) 1안과 2안은 가격이 같아야 한다

같은 총알로 비교해야 한다.
예를 들어 내 돈이 10억이면, 둘 다 10억짜리여야 한다.

한쪽은 10억, 한쪽은 3억이면 그건 비교가 아니다.
그냥 다른 게임이다.

전제 2) “많이 번다”는 절대금액이 아니라 ‘차이’다

여기서 말하는 건
“1안이 무조건 망한다” 같은 단정이 아니다.

같은 돈으로 샀을 때, 어느 쪽이 상대적으로 더 ‘옵션’이 크냐
그 차이를 말하는 거다.

---

6) 핵심 공식: 땅값 비중이 높은 집이 돈이 될 확률이 높다

여기서부터는 감정 말고 구조다.

돈을 벌고 싶으면,
내가 가진 돈(예: 10억)이
무엇에 더 많이 배팅되는지 봐야 한다.

건물은 낡는다.
바뀐다.
수리하고, 갈아엎고, 새로 짓는다.

근데 땅은 다르다.
땅은 대체로 입지를 품는다.

그래서 흔히 이런 말이 성립한다.

같은 가격이면, 땅값 비중이 높은 집이 더 돈이 될 가능성이 있다.

숫자로 때려박아보자.

• 1안: 땅값 9억 + 건물값 1억
• 2안: 땅값 4억 + 건물값 6억

이렇게 되면 1안은 뭐냐.

도시 중심부, 입지 좋은데 집은 구린 곳.
말하자면 “판잣촌 감성”이다.
몸이 고생한다.

2안은 뭐냐.

외곽의 호화로운 대저택.
지금은 편하다.
근데 땅(입지)의 옵션은 상대적으로 작을 수 있다.

여기서 질문.

어디가 더 뜰 것 같냐?
어디가 더 고생할 것 같냐?
그리고… 어느 쪽에 더 많은 사람의 ‘욕망’이 몰릴 것 같냐?

욕망이 몰리면 가격이 뛴다.
그게 시장이다.

---

7) 결론: “편하게 살면 돈 벌기 어렵다”가 아니라, ‘대가’가 있다는 얘기다

이 글을 “불편한 집이 무조건 돈 된다”로 읽으면 망한다.
그건 그냥 고생 자랑이 된다.

열악함만으로는 돈이 안 된다.
열악함 + 개선 가능성 + 입지/수요,
이게 같이 있어야 한다.

결국 하고 싶은 말은 이거다.

리센츠가 리센츠가 된 건,
그 전에 누군가가 “그 시절”을 버텼기 때문이다.

그 사람이 특별히 똑똑해서만이 아니다.
그 사람이 특별히 강해서만도 아니다.

그냥 한 가지를 했다.

안락함을 포기하고, 옵션을 들고 있었다.

몸테크의 대가다.

그리고 부동산은 어느 순간부터 ‘집 고르기’가 아니라 ‘미래 고르기’가 된다.
대가를 알고 선택하면, 적어도 억울하진 않다.

---

지금 곱버스 투자한 사람들은 치명적이다

2025년 10월 가을 한국의 주식시장은 점점 쌀쌀해지는 날씨와는 달리 연일 불기둥을뿜어내고 있습니다.

코스피는 3000을 넘어 3400을 넘어 3500까지 넘어버렸습니다. 아니 10월 15일에는 코스피가 3650까지 넘어버렸어요.

2025년 한해, 대선 이후 2025년 6월부터 10월까지, 주식시장에서 30%정도의 수익을 벌지 못한 사람은 주식을 매우못하는 뒤처진 사람이 되어버렸으며, 수익금으로는 몇천만원에서 억단위의 수익을 올린 사람들도 허다합니다.

수익인증글이 블라인드 등 커뮤니티에서 매일 올라오고 있는 상황이니까요.

2025년 10월 11일 주말에 코인시장이 출렁이면서 전세계적으로 대거 청산되었기에 코인투자자들은 좀 조용해졌지만 그전에는 코인 상승장까지 더해서 사람들은 모두가 해피 해피, 돈복사의 시대를 지내고 있었습니다.

그렇지만 이런 장에서도 웃지못하는사람들이 있다고 하니 그것은 바로,

하락에 베팅한 사람들입니다.

곱버스란?

저기서 울고있는 사람들은 곱버스에 베팅한 사람들입니다.

곱버스란 무엇이냐? 곱 + 인버스 의 합성어 입니다.

인버스란 Inverse, 거꾸로 라는 뜻으로, 금융상품 중에 상승이 아닌 하락에 베팅하는 상품을 말합니다.

선물이나 옵션 같은 경우는 Buy가 아니라 Sell 포지션을 잡고나, Call이 아니라 Put을 매수하는 것으로 하락 방향에 베팅할 수 있는데 현물시장에서는 무조건 바이(매수)밖에 못하므로

원래는 상승에만 베팅할 수 있습니다.

하지만 주가가 하락하는 것에 돈을 걸고 싶을 수도 있잖아요? 그럴때 바로 인버스 상품을 매수 하는 것으로 해결합니다.

그렇지만 인버스만으로는 성에 차지 않습니다. 우리 한국인은 화끈하잖아요?

그래서 하락할때 2배로 먹는, 3배로 먹는 것을 원합니다. 여기서 나오는게 2배 인버스 또는 3배 인버스(3배 인버스 상품이 있는지 모르겠네요) 이고, 이걸 속칭 곱버스 라고 합니다.

바로 이상품입니다.

이름부터가 2X로 곱버스라는 것이 직관적으로 딱 와닿지요.

보시면알겠지만 2025년4월 2745원으로 고점을 찍은 후 2025.10.15일경에 840원정도로 저점을 찍었습니다.

하락에 베팅하는 사람들의 심리

이 사람들의 심리는 무엇일까요?몇가지 짚어볼 수있습니다.

1. 나는 남들과 다르다 는 우월감
   
   남들이 전부 올라간다고 하고 상승에 베팅하면서 환호를 즐길때, 나혼자 정신을 차리고 이성적으로 생각하며 이건 지금 과열이다, 라는 생각을 하는 것입니다.
   
   남들이 파티에 흠뻑 빠져서 부어라마셔라하고 있을때, 나는 혼자서 조용히짐을 챙기고 언제든지 빠져나갈 수 있는 준비를 하고 마시지 않는 것이지요.
   
   그러면서 마음 한켠에서는 “ㅉㅉㅉ 역시 대중은 비이성적이야. 우매해. 나는 이성적이지. 지금 이 과열에 동참하지 않겠어.” 라는 마음을 가지고 있는 경우가 있었습니다.
   
   또한, 투자할때는 다수의 편에서는게 아니라 대중과반대로 가는것이 투자에 성공하는 방법이라는 구루들의격언을 되살리면서 나는 우매한 다수의 대중이 아닌 깨어있는 소수라는 생각을 하는 경우들이 있습니다.
   
2. 남들이 망할때 나는 혼자 잘되겠다는 심리
   
   이 심리도 심심찮게 있는 경우를 보았습니다. 이 경우도 첫번째처럼 그리 좋은 마음은 아니고 아니 더 나쁜 경우라고 할 수 있는데요.
   
   위의 경우에는 그냥 내가 똑똑하다 우월하다 라는 것을 즐기는 것이라면 위와 같은 마음이 좀더 발전하면
   
   남들이 ㅈ될때 나는 혼자 잘살아보겠다
   
   그런 마음입니다. 예를들면 이런거죠.
   
   —————————————————————
   옛날에 봤던 동화 내지 우화 같은 것에서, 사람들이 배를 타고 미지의 섬에 도착했습니다. 그 배는 매우 오랫동안 항해를 하느라 식량이 떨어진 상태였고,사람들이 굶주린 상태였습니다.
   
   그 섬에는 맛있는 과일과 먹을것이 잔뜩있었습니다. 아마 그 섬에 사는 원주민들이 축제를 준비하려던 것 같았습니다. 하지만 원주민은 아무도 없었습니다.
   
   굶주린 사람들은 그게 주인이 있는 음식과 술이었지만, 배가고파서 먹고싶었고, 일부 사람들은 섬에 도착하자마자 내려서 먹을 것을 즐겼습니다.
   
   처음에는 안전한지 모르겠고, 원주민이 언제라도 돌아오면 큰일이 벌어질 것이라 의심을 하고 조심하는 사람들이 많았기에 많은 사람들이 배에서 내리지 않았는데, 배에서 내려서 섬에서 즐기는 사람들이 안전하게 즐기는 것을 보면서
   
   좀 더 많은 사람들이 섬에 내려가서 즐겼지요. 그중에는 적절히 조절하면서 즐기는 사람도 있고, 흥청망청 이성을 놓고 퍼마셔서 정줄을 놓는 사람들도 있었습니다.
   
   그렇지만 일부 사람들은 절대로 믿지않고 끝까지 배에서 내리지 않았습니다.
   
   시간이 지나고 일부는 배로 돌아오는 사람들이 생기기 시작했고 사람들은 먹을만큼 먹었으면 배로 돌아가자 라고 하면서 삼삼오오 돌아가기 시작했습니다.
   
   하지만 정줄을 놓고 쾌락을 좇던 사람들 일부는 사람들이 배로 돌아가도 끝없이 먹고 마시고 즐겼습니다
   
   그러던 와중에 섬에 있던 원주민들이 나와서 자기들의 먹을것, 과일, 농작물, 술들을 퍼먹는 사람들을 공격하기 시작했습니다. 아비규환 아수라장이 펼쳐졌지요.
   
   배는 원주민으로부터 도망치기 위해 떠났고, 배에 먼저 올라탄 사람들은 무사히 안전하게 도망칠 수 있었습니다만 즐기느라 섬에 남았던 사람들은 화를 입고 말았습니다.
   —————————————————————
   
   이 이야기에서 가장 현명한 사람들은 적당히 내려서 먹고 즐긴 후 배에 돌아온 사람들이고,
   가장 어리석은 사람들은 끝까지 섬에서 즐기다가 공격을 받는 사람들이고,
   그들보다는 덜하지만 그래도 어리석은 사람들은 의심과 조심성때문에 하나도 먹지 못한 사람들입니다.
   
   곱버스에 투자하는 사람들은 이 중 누구라고 할 수 있을까요?
   
   아마도 매수포지션을 취하다가 어느순간 다 팔고 곱버스로 갈아타서 하락할때도 돈을 버는 사람들은, 섬에 내려서 같이 먹고 마시다가 적당히 먹었다 싶으면 배로 돌아온 사람들일 것이고,
   
   배에서 섬에 내리지도 않고 굶고있다가 배가떠날때, 그거봐라 내가 위험하다고했지? 라고 하는 사람들은 처음부터 곱버스를 사서 들고있던 사람들일 것입니다.
   
   주가가 폭락할때
   
   거봐라 이 투기꾼들아, 너희들이 탐욕이 너희의 계좌를 피흘리게 할지어다
   
   라고 생각하는 것이지요.

하락에 베팅하는 투자자들이 돈을 벌지 못하는 이유

하락에 베팅하는 사람들, 곱버스에 투자하는 투자자들의 기본적인 마인드는 세상을 부정적으로 본다는 것입니다. 세상을 바라보는 시각이 부정적인거예요.

• 이정도 오른건 버블이다
  
• 저들의 탐욕은 과하다
  
• 저들의 탐욕과, 이 버블은 청산되어야한다. (그것이 정의다)

라는겁니다. 물론 아묻따 폭등을 외치는사람들의 시선은 좋게말하면 긍정적이고 머리가 꽃밭이기는 합니다.

하락을 외치는 사람들, 하락에 베팅하는 사람들은 조심성이 많고 감정보다는 이성이 앞서는 경향이 더 많고, 하나하나 더 따져보는 성격이고현실주의적일 수 있지요.

하지만 냉정하고 현실적인 것과 부정적인 것을 착각하면 안됩니다. 세상을 바라볼때

• 안될거야, 이건 안돼

라는 식으로 바라보는 것은 좋지 않습니다.

하락에 베팅한다는 것은 꼭 그렇지는않습니다만 세상을 바라보는 시각이 부정적이라는 것과 닿아있을 수 있고 그런 사람은 돈을 벌기 힘듭니다.

부정적인 시각을 가진 사람과 투자

투자를 한다는건 이 세상이 조금 더 발전하고 삶이 나아지고 경제가 성장한다는 것에 베팅하는 것입니다.

경제가 성장을 해야 자산의 가격이 올라가는 것입니다. 장기적으로 그래요. 단기적으로 등락이 있는 가운데 등 에 올라타고 락 이 오기전에 팔아치우는 그런 타이밍 투자(이런걸 트레이딩이라고 합니다)로 돈을 버는 것은 한계가 있습니다.

장기적으로 성장의 과실을 따먹는 (이게 장기투자) 투자를 해야 돈을 확률적으로 안전하게 벌 수 있지요.

인류 역사상 항상 경제가 어렵지 않았던 적이 없었습니다. 물론 3저호황, 골디락스 등의 누가봐도 좋은 시기는 있었습니다. 그렇지만 대다수는 언제나 경제는 안좋고 서민이 살기는 힘들었지요.

그렇지만 인류는 어떻게든 답을 찾아왔습니다. 어떻게 찾을 것이냐? 에 대한 답은 내가 당장 내놓지는 못할 것이라도 내일의 삶이 오늘보다 조금 더 나아지지 않을까에 대해서 부정적인 시각을 유지하는 사람이라면

장기적으로는 투자에서 성공하고 돈을 벌기 힘듭니다. 곱버스에 투자한 사람들은 하락에 베팅하는, 남들이 힘들고 남들이 돈을 잃을때 혼자 돈을 벌겠다는 마음 일부,
그리고 지금 가격이 버블이라는 부정적인 시각, 그리고 심지어 하락할때 돈을 하락한 만큼만 버는게 아니라 두배로 벌겠다는 탐욕!! 까지 겹친 사람들이라 할 수 있습니다.

쓰고보니 그렇네요. 하락에 베팅하면 그냥 인버스를 사면되지 곱버스를 사는건. 그렇게 레버리지 상품을 산 사람들이 올라갈때 무지성으로 상승을 외치는 사람들이 탐욕에 가득찼다고 욕할 자격이 있을까요?

여러 가지 이유가 있지만

아래 블로그 대치동키즈의 또-엇을 보면 나와있습니다.

이 분은 항상 내집없는 부자는 없다 라는 모토를 가지고 계신 분입니다. 저분이 쓴 책의 제목이기도 하구요. 일단 집하나는 있어야 부자를 꿈꿀 수 있고 집하나는 무조건 부자가 될 수 있는 가장 기본적인 필요조건이라는 것입니다.

왜 이런이야기가 나왔는가,

노후 에 있어 생활비가 필요한데 조달수단은?

집 이라는 것입니다.

나라에서 받는 연금으로는 생활비를 충당할 수가 없어 결국 집에서 생활비를 뽑아낸다는 것입니다. 이걸봐도 저 글에서 말하는

내집없는 부자도 없지만 내집없는 노후도 없다 라는 것이 딱 와닿는 것이지요.

그렇지만 이분이 이번에 분석한 KB부자보고서 에는 다른 말이 또 나옵니다.

바로, 부족한 생활비를 충당하기 위해서 내집에서 돈을 뽑아내려고하는데, 뽑아내는 수단이

노후에 집한채 있는 것을 팔아야한다

라는 것입니다.

그렇지만 팔기는 싫다 라는게 핵심이지요.

그렇습니다. 이유는 몇가지가 있습니다. 제가 나름대로 분석해서 정리해보았는데요.

• 노후에 내가 가지고 있는 집은, 내 평생 모은 돈이자 투자의 결정체
  
• 똘똘한 한채의 기조 아래에서는 더더욱 그럴 수 밖에 없음.

그렇습니다. 은퇴 후에 내가 가진 집은, 우리나라같이 부동산에 자산이 몰빵된 사회에서는 바로 일평생 모은 돈의 집합체입니다.

더 좋은 급지로, 더 큰 평수로 갈아타고 갈아타며 부동산을 쌓아왔겠지요.

그런데 노후가 되니 돈이 없으니 그걸 팔아야하는데 그러기가 쉽지 않습니다. 왜냐?

• 그렇게 쌓아올린 부동산 자산은 바로 나의 자존심이자 내 노력의 결정체
  
• 노인이 되면 갑작스러운 삶과 환경의 변화는 받아들이기 쉽지 않음
  
• 그런데 노후자금때문에 집을 팔고 이사를 가야한다?

노후자금때문에 집을 팔고 다른 지역으로 이사를 가는 것은, 또는 같은 지역내에 좁은 평수로 다운그레이드 하는 것은,

첫번째 이유에서 자존심을 건드리는 것이고

만약 평수를 좁히지 않아 다른 지역으로 이사를 간다는것은 두번째 이유 – 갑작스러운 삶과 환경의 변화 – 를 받아들이라는 것이기때문에 하기 쉽지 않습니다.

또 평생 쌓아온 인적 네트워크, 친구, 이웃 커뮤니티 등이 노후에 외로움을 막아주고 건강을 유지하게해주는 중요한 요인인데

이사를 가게되면 그런걸 전부 잃어버리는 것 아니겠습니까?

그래서 더더욱 이사를 가기 힘듭니다. 그럼 어떻게하지요?

주택연금?

주택연금은 가지고있는 집을 토대로 돈을 빼먹는 것입니다. 이성적으로 생각하면 틀린 선택이 아닙니다. 왜냐면

• 향후 인구가 줄어들고 경제성장률이 둔화되면 부동산 가격 상승도 둔화될 수 있어,지금 가치에 정부에서 돈을 연금식으로 주는 것이 남는 장사

이기 때문이지요. 그렇지만 저런 논리는 상급지를 제외한 중급지 주택에 적용되는 것이고, 상급지 주택은 가지고 있으면 있을수록 주택연금 이상의 이익이 됩니다.

그래서 주택연금에 가입하기도 쉽지않지요.

또 다른이유가 있습니다. 바로,

주택연금을 가입하면 내 집을 결국 빼앗기고, 내 선택권을 제한당하는

기분이 들기 때문입니다.

그것이 사실이든 아니든 그런 기분이 들게 됩니다. 향후 자식에게 물려줘야겠단 생각도 하구요……

그래서 이도저도 아니고 선택지가 없습니다. 그래서 이런 고민을 하지 않기 위해,

똘똘한 한채에서 벗어나 다주택의 길을 가야한다

라고 생각합니다.

다주택을 할 경우에는 이 모든 고민에서 벗어납니다.

내가 깔고앉은 집 외에 또 집이 있으면,

• 내 거주하는 집을 건드리지 않고도 자식에게 물려줄 수 있고
  
• 세를 놓아서 추가 수입을 기대할 수도 있으며
  
• 노후자금이 필요해서 집을 헐어야할때도 내가 깔고앉아 거주하는 집을 팔지않아도되니 이사를 가지 않아도 됩니다.

비록 똘1채가 트렌드라고는하지만 상승기에는 다주택이 더 운용의 자유도도 높고, 무지막지한 여러채만 아니라면, 세금도 감당할만한 수준입니다.

특히 일시적2주택의 세제혜택은 반드시 챙겨먹어야하는 것이고, 좀 많이 다주택을 한다면 3주택도 노려볼수 있겠지요.

그 이상의 4~5주택은 갑작스러운 하락기나 규제를 맞게 될 경우, 리스크가 좀 크다고 볼 수 있구요.

아무튼 저 보고서를 보니 저의 평소 신념인 다주택을 해야한다는 것이 뒷받침되는 것 같아 반가웠습니다.