지식산업센터 수익률 10%의 함정, 비상주 사무실 유령 쇼핑몰 폐업 데이터 팩트폭격

안녕하세요. 현장의 실전 투자 경험과 딥데이터를 융합하여 부동산 시장의 이면을 분석하는 fkgoogle입니다.

오늘 정부가 아파트 시장의 금융과의 절연 을 선언했습니다. 하지만 부동산시장의 상승은 예정되어 있지요.

아파트 대출이 꽉 막히고 토지거래허가구역으로 겹겹이 묶이자, 풍선 효과를 노리고 상가나 지식산업센터(이하 지산) 분양 홍보관을 기웃거리는 분들이 꽤 많습니다.

원래 상승장 끝물에 아파트의 대체재로 오피스텔, 지산, 그리고 생숙 등이 순환하며 오르죠. 그것이 2021년이었고, 이제 시간이 흘러 다시 반복되는 것입니다.

2021년 미친 상승장 끝물에 아파트 대체재를 찾다가 분양대행사 직원이 들이미는 엑셀표에 속아 덜컥 계약했다가, 지금 빈 상가에 월세도 못 맞추고 이자 폭탄을 맞으며 피눈물을 흘리는 분들도 수두룩할 겁니다.

당시 분양대행사 직원들은 여지없이 이렇게 유혹했죠.

“사장님, 여기는 이미 IT 스타트업이랑 대형 쇼핑몰 임차인들이 5년 장기 임대로 꽉 들어차 있습니다. 공실 제로에 수익률 10% 무조건 보장합니다. 그냥 도장만 찍으시면 매월 월세 따박따박 꽂힙니다.

그리고 아파트 대체재로서 시세차익까지 먹을 수 있는건 덤이구요. “

과연 그럴까요? 저는 수도권 외곽의 썩은 빌라 몸테크부터 다주택 갭투자는 물론, 한때 유행했던 마곡 르웨스트 생숙(생활형숙박시설) 광풍에 올라탔다 피 보며 손절도 쳐봤고, 강동구 고덕이나 시화 거북섬 생숙, 평택 일대의 지산 물량 폭탄 장세까지 부동산 시장의 밑바닥과 꼭대기를 모두 겪어본 실전 투자자입니다.

그 경험과 298만 건의 공공데이터를 교차 검증해 본 결과, 분양대행사가 내미는 저 ‘임차인 리스트’의 실체는 길어야 1년 반 안에 줄줄이 터져버릴 완벽한 ‘시한폭탄’이라는 것을 밝혀내었습니다.

수익률 보장의 정체: 21만 개의 ‘유령 쇼핑몰’ 좌표

도장부터 찍기 전에, 당신의 지식산업센터에 들어왔다는 그 ‘유망한 임차인’들이 정확히 누구인지, 월세를 밀리지 않고 낼 수 있는 자본력이 있는지 데이터로 확인은 해보셨습니까?

아 물론, 임차를 들이기전에 월세를 잘 낼 여력은 있는지, 어떤업종인지 세를 맞춰주는 부동산으로부터 임차인 내역을 다 받고 검증을 했다고 하시겠지요. 하지만 그건 세입자가 넘쳐나서 고를 수 있을때 이야기구요,

당장 세가 없어서 공실인데 업종이 뭔지 가릴수나 있겠습니까? 당장 월세가 은행 이자를 커버할 수준만 되었으면 누구든 좋겠고, 수익률을 겨우 맞출수만 있으면 다행이라고 생각하시겠지요.

저는 지방행정인허가데이터개방시스템에 올라온 통신판매업(온라인 쇼핑몰) 데이터 약 298만 건의 주소지를 직접 뜯어보았습니다.

그 결과, 특정 지식산업센터나 공유오피스 호실 하나에 무려 50~100개 이상의 사업자가 무더기로 등록된 ‘비정상 좌표’들을 솎아낼 수 있었습니다.

이른바 비상주사무실에 서류상 주소만 걸어둔 이 유령 업체들은 전국적으로 총 21만 8,968개에 달합니다.

다시한번 정리합니다. 특정 지식산업센터나 공유오피스 호실 하나를 같은 주소로 쓰고 있는 회사들, 즉 저런 지산에 주소만 걸어둔 업체가 전국적으로 21만 8,968개라는 거죠.

이게 무슨뜻일까요? 저 회사들이 출근이나 하겠습니까? 할리가없지요. 한 호실에 50~100개씩 중복 등록이 되어있는데 출근을 어떻게 하겠어요.

분양대행사가 말하는 ‘우량 임차인’의 실체는, 보증금도 없이 월 2~3만 원을 내고 주소만 빌려 쓰는 초보 무자본 창업자들의 집합소라는 것입니다. 이들은 당신의 상가에 출근하지도 않으며, 수천만 원의 월세를 감당할 능력은 더더욱 없습니다.

아 그럼 이렇게 말씀하실 수 있지요.

아니, 한 호실에 100만원 내는 임차인 하나를 구하지 못해서 2만원씩 받고 50명을 받아서 그냥 100만원을 채워넣은게 뭐가문제냐?

문제지요. 임차인 한명 관리하는게 쉽겠습니까, 아니면 50명 관리하는게 쉽겠습니까? 아 50명 중에 하나가 빠져도 2만원 빵구나는거니까 괜찮다구요? 그걸 직접 관리하시겠습니까?

관리 못하고 그럼 또 대행을 맡겨야지요? 그럼 대행수수료는요?

합리화는 이쯤 합시다. 안정적으로 수입을 올리는 구조가 아닙니다.

비상주 사무실의 폐업률은 일반 사무실 대비 어떨까

뭐 그래요. 위에서 이야기한대로 이렇든 저렇든 월세만 나오면 되고 수익만 맞추면 됩니다.

그럼 이 비상주 사무실 유령 쇼핑몰들이 과연 얼마나 월세를 잘 낼 수 있는지 실질적인 생존능력을 보겠습니다.

원래 무점포 온라인 쇼핑몰은 매출이 안 나와도 세무서에 통신판매업 폐업신고조차 귀찮아서 하지 않고 방치하는 ‘좀비 사업자’가 널려있습니다. 그래서 서류상 폐업률은 실제보다 훨씬 낮게 찍히는 것이 정상이죠.

하지만 그런 점을 감안하더라도, 폐업률은 만만치 않습니다.

데이터가 증명하는 진실을 보십시오. 일반적인 독립 주소지(상가, 자택 등)에 등록된 정상적인 업체들은 평균 890일을 버팁니다.

하지만 지식산업센터에 밀집된 비상주 사무실 업체들은 평균 629일 만에 짐을 싸고 나가떨어집니다. 이거 폐업안하고 버티고 있는 업체들의 폐업률과 생존기간이 다 더해져서 저만큼인거에요. 즉 오래 살아남는 좀비들을 감안 해도 일반 주소지업체보다 오래 못살아남고 폐업을 많이 한다는 것입니다.

초기 1년 내 폐업률을 보면 일반 업체(7.8%)보다 비상주 밀집 업체(11.0%)가 40% 이상 압도적으로 높습니다. 무려 260일, 9개월 가까이 수명이 짧은 것입니다.

결국 서류상으로는 임차인이 꽉 차 있는 우량 상가 같지만, 실상은 1년 반(629일)이 지나면 임차인들이 줄줄이 폐업하며 공실 이라는 머리아픈 상황이 펼쳐지는 것입니다.

깡통 상가의 현실 : 투자자와 임차인 모두 힘든상황

이런 가짜 임차인 리스트에 속아 프리미엄(피)까지 얹어주고 지식산업센터를 분양받는 순간, 완벽하게 깡통을 차게 됩니다. 유령 쇼핑몰들이 폐업하고 공실이 발생하면 수백만 원의 은행 이자를 고스란히 투자자 본인이 떠안아야 하기 때문입니다.

이때 이자를 막아보겠다고 무리하게 후순위 아파트담보대출까지 끌어다 쓰는 것은 섶을 지고 불 속으로 뛰어드는 짓입니다. 눈앞의 가짜 수익률에 속지 마십시오. 만약 이미 지식산업센터나 상가에 물려 현금흐름이 마비될 위기라면, 막연히 버티지 말고 1금융권의 개인사업자 주택담보대출 한도를 다시 조회하거나, 주택담보대출 대환대출을 통해 매월 나가는 이자 비용부터 강제로 깎아내야 합니다.

안그래도 요새는 정부에서 주택이 있는 사람들이 지산을 가진 경우, 사업자대출도 연장을 안해주고 주담대도 연장을 안해준다고 하잖아요? 리스크관리가 그 어느때보다 절실한 상황입니다.

아니 누가 자기 집도 없는 무주택인데 지산을 사는사람이 있겠어요. 다 부동산 투자자인데, 투자를 하려니 아파트 시장은 이리묶이고 저리 묶이니 규제를 피해 지산까지 흘러들어간건데 말입니다.

동시에 월 3만 원짜리 비상주 사무실에서 대박의 꿈을 꾸다 무너진 초보 창업자들도 현실을 직시해야 합니다. 카드 돌려막기로 연명하고 있다면, 당장 고금리 대출을 멈추고 정부에서 지원하는 소상공인 대환대출 자격 요건을 알아보십시오. 좀비 쇼핑몰로 방치하지 말고 깔끔하게 통신판매업 폐업신고를 마쳐야 추가적인 세금과 행정 리스크를 끊어낼 수 있습니다.

결론: 가짜 수익률을 데이터로 검증하라

부동산 투자에서 ‘임차인이 맞춰져 있다’는 말은 언제나 의심해야 할 1순위 타겟입니다. 분양권 전매를 위해 업자들이 만들어낸 비상주 사무실의 거품인지, 실제로 매출을 일으키는 진짜 기업인지 구별할 줄 알아야 합니다.

만약 이미 깡통 지산에 물려 경매로 넘어갈 위기라면, 혼자 끙끙대지 말고 부동산전문세무사를 찾아가 손실 처리를 통한 양도세 절세 방안이나 증여 등 법적인 자산 방어선부터 즉각 구축하십시오.

투자는 뇌피셜이 아니라 데이터로 검증하는 것입니다. 서류상 주소만 걸어둔 좀비들은 결코 당신의 텅 빈 통장에 월세를 입금해 주지 않습니다.