프롤로그: “청약 통장, 그거 요즘 누가 해요?”
주변 지인들, 특히 2030 후배들이 자주 묻는다. “선배님, 어차피 가점도 안 되고 집값도 비싼데 청약 통장 깨서 코인이나 할까요?” 심지어 구글 연관 검색어에도 ‘주택 청약 계좌 의미 있나’가 뜰 정도다.
나 역시 서울, 광명, 경기동남부에 등기를 친 3주택자다. 상식적으로 유주택자인 내가 청약에 당첨될 확률은 ‘제로’에 수렴한다. 가점제? 명함도 못 내민다. 그럼에도 불구하고 나는 매달 10만 원씩 꼬박꼬박 납입하며 10년 넘은 청약 통장을 목숨처럼 유지하고 있다.
왜일까? 내가 바보라서?
아니다. 나는 이 통장을 ‘내 집 마련 수단’이 아니라,
‘시장 폭락과 제도의 빈틈을 노리는 500배 레버리지 옵션‘으로 보고 있기 때문이다.
팩트 체크: “유주택자는 청약 당첨 안 된다?” (절반의 거짓말)
많은 사람들이 “유주택자 = 청약 끝”이라고 생각하고 통장을 깬다. 하지만 이건 청약 제도를 반만 아는 소리다.
첫째, 추첨제 물량의 확대 (운빨 게임의 시작)
규제 지역(강남 3구, 용산)을 제외하면, 전용 85제곱미터 이하는 60%, 85제곱미터 초과는 100% 추첨제로 뽑는 곳이 많아졌다. 즉, 가점이 낮아도, 집이 있어도 ‘운’만 좋으면 서울 상급지 신축 아파트를 가져갈 수 있다. 물론 경쟁률은 높다. 하지만 로또보다는 확률이 훨씬 높다.
둘째, 무순위 줍줍 (Unranked Pick-up)의 기회
이게 핵심이다. 계약 취소분이나 미계약분이 나올 때, ‘해당 지역 거주 + 청약 통장 보유자’만 넣을 수 있는 줍줍이 있다.
전국구 줍줍(통장 필요 없음)은 수십만 명이 몰리지만, 통장 보유자 제한이 걸린 줍줍은 경쟁률이 확 떨어진다. 이때 통장이 없으면? 눈앞에서 수억 원짜리 기회를 날리는 거다.
3주택자인 내가 노리는 3가지 시나리오
내가 바보같이 매달 10만 원을 붓는 이유는, 구체적으로 이 3가지 상황을 대비해서다.
첫째, 시장 폭락 시 ‘미분양 줍기’ 대비
부동산 시장은 사이클이다. 언젠가 다시 하락장이 오고 미분양이 속출할 것이다. 그때 정부는 항상 ‘당근’을 던진다. “유주택자도 청약 1순위 OK, 대출 규제 해제, 전매 제한 해제.” 그 타이밍에 가장 좋은 입지의 미분양 아파트를 ‘로얄동 로얄층’으로 선점하려면, 묵혀둔 청약 통장이 가장 강력한 무기(1순위 자격)가 된다. 역사는 반복된다. 나는 그때를 위해 총알을 장전해두는 것이다.
둘째, 강남 3구 ‘로또 분양’ 도전
분양가 상한제가 적용된 강남, 서초, 송파의 아파트는 당첨만 되면 시세 차익이 최소 5억~10억이다. 물론 가점제는 택도 없다. 하지만 추첨제 물량이 아주 적지만 존재한다. 월 10만 원으로 ’10억짜리 복권’을 긁을 자격을 유지하는 셈이다. 가성비로 따지면 이만한 보험이 없다.
셋째, 정책 변화에 대한 베팅 (자녀 증여)
최근 미성년자 청약 납입 인정 기간이 늘어나는 등 제도가 계속 바뀌고 있다. 지금은 불가능하지만, 나중에 내 통장의 가점이나 납입 횟수를 자녀에게 물려주거나 활용할 수 있는 길이 열릴 수도 있다.
(아니 이미 지금 할아버지 통장을 물려주는사례가 있었던 것도 같다!)
정책은 생물이다. 사람들이 청약 통장을 다 해지하고 나갈수록, 정부는 남은 사람들에게 혜택을 몰아줄 수밖에 없다. 나는 그 ‘빈집털이’를 노린다.
실전 팁: 돈이 묶이는 게 싫다고? 나는 이걸로 차도 샀다
많은 사람들이 청약 통
장을 해지하는 가장 큰 이유는 “돈이 묶여서 급할 때 못 쓴다”는 생각 때문이다. 하지만 이건 금융 문맹들이나 하는 소리다. 나는 실제로 급전이 필요할 때마다 청약 통장을 아주 유용하게 써먹고 있다.
그 비법은 바로 ‘청약저축 담보대출’이다. 내가 넣은 원금의 90~95%까지 대출이 나온다. 은행 가서 사정할 필요도 없다.
앱으로 신청하면 1분 만에 입금된다. 이율? 예금 금리에 아주 약간의 가산금리만 붙기 때문에 신용대출보다 훨씬 싸다. (나는 현재 청약담보대출을 3.7%정도에 쓰고 있다. 내 청약통장 예금금리가 3.1%이니, 내 실부담은 0.6%에 불과하다는 이야기다)
실제로 나는 목돈이 들어가는 자동차를 구매할 때도, 예기치 않게 나온 거액의 세금을 납부할 때도 이 담보대출을 활용했다.
앞으로 도래할 대 보유세 부과의 시대에도 아주 주요한 보유세 조달처로 작용해 줄 것이라 믿으면서 지금 이번달도 청약통장에 추가로 납입하였다.
가장 중요한 건, 이렇게 예치금을 빼서 써도 내 청약 통장의 ‘가입 기간’과 ‘효력’은 아무런 타격을 입지 않는다는 점이다. 돈은 돈대로 쓰고, 청약 자격은 그대로 유지된다. 사실상 내집마련 기능을 탑재한 초저금리 마이너스 통장인 셈이다. 이걸 굳이 왜 해지하나?
재테크 관점: 깨서 주식 하는 게 낫지 않나?
“청약 통장 깨서 그 돈(1천만 원)으로 미장(미국 주식) 하면 더 벌잖아요.” 맞는 말이다. 하지만 계산을 다시 해보자.
세금 혜택: 연소득 7천만 원 이하라면 연간 납입액의 40% 소득공제를 받는다. 세율 구간에 따라 다르지만, 앉아서 연 수익률 6~9% 정도의 절세 효과를 본다. (확정 수익이다.)
담보 대출: 급전이 필요하면 깨지 말고 ‘청약저축 담보대출’을 받으면 된다. 이율도 저렴하고, 통장의 효력(가입 기간)은 그대로 유지된다.
즉, “통장을 깨야만 투자를 할 수 있다”는 건 핑계다. 담보 대출로 돈을 빼서 투자하고, 통장은 껍데기라도 유지하는 게 고수의 방식이다.
결론: 남들이 던질 때 줍는 게 투자의 정석
지금 2030 세대가 청약 통장을 해지하는 건 합리적인 선택처럼 보인다. 당장 집 살 가능성도 없고, 돈은 묶이니까. 하지만 투자의 세계에서는 ‘대중과 반대로 갈 때’ 기회가 생긴다.
남들이 “청약 끝났다”고 통장을 찢어발길 때, 나는 조용히 10만 원을 더 넣는다. 언젠가 다시 올 폭락장에서, 그들은 맨손이지만 나는 ‘1순위 통장’이라는 무기를 들고 전쟁터에 나갈 것이기 때문이다.
월 10만 원. 넷플릭스 끊고 커피 몇 잔 줄이면 되는 돈이다. 이 돈으로 대한민국 부동산 시장의 ‘평생 VIP 입장권’을 유지한다고 생각해라. 깨서 소고기 사 먹지 말고.
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