미친 시장, 이 가격을 대체 누가 내는거야?
2025년 가을, 서울 부동산은 미친듯이 상승하고 있습니다.
억 억 단위로 상승하고 있습니다.
예전에는 5천 1억씩 호가가 올라가는 것 같았지만 이제는 수억씩 올라가는 기분입니다.
이렇게 올라가는 가격이 말이안되는 것 같습니다.
커뮤니티 또는 sns를 통해서 올라오는 실거래가는 이렇습니다.
올림픽 파크포레온 84 32.5억 거래 소문
래미안 옥수 리버젠 국평 28억
잠실 엘리트 국평은 애초에 30억 돌파.
마포래미안푸르지오 9.7대책 이전 25억이었으나 26억돌파.
마포프레스티지자이 국평 30억 돌파
오금현대 32평 24억이상
광장동 극동 26억이상
행당동 대림아파트 15억
이게 뭔가요? 이제는 중급지는 20억이상 아니 30억이 우습습니다.
이게 지금 가당키나 한 가격인가…..
시장 가격은 받아들여야하는 것이고 그 가격에 사는 사람이 있으니 거래가 되는것이라고는하는데
지지난정권 2017~2021년 광풍때는 그래도 올라가는게
눈감았다 뜨면 착 착착 올라가는 느낌이었다면
지금은 어? 어? 어어어??? 하며 껑충껑충 올라가는 느낌입니다.
20억 30억이 뉘집개이름도 아니고….민생회복쿠폰 몇십만원 풀었다고 이게 이렇게 올라갑니까?
이 가격을 대체 누가 받는겁니까?
6억 이상 대출을 금지한 627규제에도 불구
보란듯이 비웃으면서 가격이 너무나 올라가고 있습니다. 대출을 안해주는데 사람이 대체 어디서 돈이 나서 집을 사는걸까요? 한두푼 하는것도 아닌데요.
실제로 제 주변에서는 DSR도 안나오고 대출이안되니 고가 주택은 건드리지 못해서 저가 주택을 사는사람도 있고,
정부의 규제도 그것을 노린 것이기에 규제의 의도대로 움직이는 사례라고 생각했습니다.
정부는 고가주택의 폭등을 막고 서민이 저가 주택을 사는것은 막지 않으려 했다고 생각하니까요. 하지만 저런 수십억대의 거래가 마구 되다니…원인이 대체 무엇일까요?
시장에서는 나름 전문가들이 분석을 하였고, 이렇습니다.
서울 부동산 가격 폭등의 원인 1 : 월세살면서 자금동원 갈아타기
일단은 기존 주택을 보유한 사람들이 매도를 합니다. 그리고 그 자금으로 갭투기를 합니다. 주담대를 받아서 실거주를 하기에는
자기가 집을 판돈 + 최대 대출금액 6억원 < 주택 가격
이다보니 갭으로 매수를 하는겁니다.
전세가율이 낮더라도 이미 전세를 들어가 있는 금액이 6억보다 크기만 하면되니까요.
예를들어볼까요? 10억짜리 집을 가진 사람이 매도를 해서 현금 10억을 만들고 대출을 최대로 받으면 16억짜리 집을 살 수 있습니다.
취등록세와 중개비용을 생각하면 16억 언더로 사야하지요.
하지만 갭으로 산다면?
만약 20억짜리 집에 전세가 10억이 들어있다면 내가 집판돈으로 20억짜리 집, 좀 더 상급지, 좀 더 신축, 좀 더 큰 집을 살 수 있는겁니다.
그러면 나는 어디서사나요?
여기서 월세를 선택합니다.
저렇게 사면 주담대를 받지않았으니 월 현금흐름은 여유가 있거든요. 6억을 대출받으면 매월 갚아야할 원리금이 몇백이 나오는데,
몇백만원짜리 월세를 살면 20억짜리 집을 살 수 있는거니 저런 선택을 하게 되는겁니다.
서울 부동산 가격 폭등의 원인 2 : 토허제 확대 걱정
대통령이 기자회견에서 분명 말했습니다.
이번 규제는 맛보기일 뿐 추가적이고 지속적인 규제를 더 내놓겠다구요.
그리고 국토부가 직접 토지거래허가구역을지정할 수 있게 했으므로 급등할 경우 추가로 토허구역을 지정할 수 있음을 시사했지요.
토지거래허가구역이 지정되면 갭을끼고 사는것이 불가능하고 실거주를 해야됩니다.
근데 위에서 설명한대로 갭을 끼는 것이 더 좋은 집을 살 수 있는 상황이지요. 그럼 어떻게해야할까요?
토허구역으로 지정되기전에 하루라도 빨리 잡아야하는겁니다. 지금 바로. 지금 잡아야합니다. 가격보다 잡느냐 마느냐가 중요합니다.
그러다보니 좀 더 높은 가격에도 잡는 일이 발생하고 그러다보면 가격이 계단식이 아니라 로켓처럼 상승하는 것입니다.
서울 부동산 가격 폭등의 원인 3 : 매물이 없다
요새 분위기를 보면 매물이 없다는 이야기가 많습니다. 매물이 씨가 말랐으니 한두건만 거래되어도 가격이 팍팍 뛰게되고 그렇게 거래가되면 다음 매물은 더 높은 가격에 내놓게되는것이지요.
하락장이라면 큰 하락이 이루어지는 구조입니다만 상승장에서는 매물이 없으면 가격이 크게, 급하게 상승합니다. 지금이 바로 그런상황이지요.
마지막원인 : 사람들이 돈이 많다. 나빼고.
이런 글이 있습니다.
인터넷 게시판의 글인데, 부동산 전문가에게 사람들이 상담을 하면서 자기의 현 상황, 소득과 보유 자금 원하는 매물 들을 상담한 것입니다.
여기에 나오면 연소득 1억 또는 지금 가지고 있는 집이 몇억수준 이런건 장난입니다.
서울 부동산을 매수하려는 사람들은 돈이 많은 사람들이 너무나 많은 상황입니다. 나는 돈이 없는데 저 사람들은 어떻게 돈이 저렇게많은지,
돈많은 사람들은 어떻게 저렇게 많은지 정말 의아하지만,
그것이 현실입니다.
이렇게 사람들이 여력이 되는데 아무리 돈줄을 죈다고 막히겠습니까?
돈줄을 막을거라고 생각하니 저 사람들이 하루빨리 사려고, 곧 열차 떠날 것 같으니 그 열차에 탑승하고자
열차 탑승권이 아무리 비싸더라도 일단 타고보려는 것입니다.
물론 돈줄을 완전히 틀어막으면 더이상의 상승은 없어질수도 있겠지요.
하지만 그 전에 많이 오른 후 더이상 오르지않는 시기가 올 것입니다.
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