바쁜 분들을 위한 핵심 요약
- 첫째, 유동인구가 많다는 상권분석 사이트의 지표만 믿고 창업이나 상가 투자를 하면 필패합니다. 머릿수가 곧 소비력은 아닙니다.
- 둘째, 서울 유동인구 상위 100개 역 중, 지갑을 열지 않는 무임승차 비율이 압도적으로 높은 ‘함정 상권’ 20곳의 데이터를 공개합니다. (제기동, 동묘앞, 종로3가 등 1호선 라인 주의)
- 셋째, 반대로 내리는 사람의 95% 이상이 생생한 자본인 ‘진짜 1급지 알짜 상권’ 20곳을 비교 검증합니다. (홍대입구, 성수, 마곡나루 등)
- 넷째, 수억 원의 권리금을 지불하기 전, 본문 하단의 데이터 탐색기를 통해 당신이 목표로 한 역세권의 진짜 자본 체력을 반드시 확인하십시오.
“본 리포트는 서울교통공사가 제공하는 최신 공공데이터(유무임 승하차 인원 통계)를 기반으로 전수 조사되었습니다.”
상가 투자를 하거나 프랜차이즈 창업을 알아볼 때 가장 먼저 확인하는 것이 무엇입니까. 십중팔구는 역 주변에 하루 몇 명이 지나다니는지 보여주는 유동인구 데이터일 것입니다.
부동산이나 분양 대행사에서는 하루 80만 명이 오가는 역세권이라며 수억 원의 권리금과 보증금을 요구합니다. 하지만 자본주의 시장에서 ‘사람 수’가 곧 ‘돈’을 의미하지는 않습니다.
안녕하세요. 데이터로 부동산과 상권의 진짜 현금흐름을 추적하는 fkgoogle입니다. 오늘은 시중의 뻔한 유동인구분석 사이트들이 절대 알려주지 않는, 서울 지하철 상권의 잔인한 민낯을 공개합니다.
단순히 지하철 하차 인원만 보면 낭패를 봅니다. 하루 80만 명이 내려도 절반 이상이 지갑을 열지 않는 무료 탑승객이라면, 그 상권의 1층 비싼 상가는 빛 좋은 개살구에 불과합니다.
저는 서울 전체 유동인구 상위 100개 역을 전수 조사하여, 사람은 미어터지지만 돈은 안 도는 ‘함정 상권’ 20곳과 진짜 자본이 쏟아지는 ‘알짜 상권’ 20곳을 발라냈습니다.
환상 파괴 1. 하루 80만 명이 오가는데 절반이 허수인 상권들
아래는 서울에서 유동인구는 최상위권이지만, 돈을 내고 타는 유임비율이 처참한 하위 20개 역의 명단입니다. 놀랍게도 1위부터 9위까지가 전부 1호선(국철 포함) 라인입니다.
| 위험순위 | 노선명 | 함정 역명 | 총 유동인구 | 무임승차 허수 | 진짜 소비력(비율) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 1호선(통합) | 제기동 | 509,690명 | 272,582명 | 46.5% |
| 2위 | 1호선(통합) | 동묘앞 | 356,255명 | 180,906명 | 49.2% |
| 3위 | 1호선(통합) | 회룡 | 415,632명 | 179,220명 | 56.9% |
| 4위 | 1호선(통합) | 청량리 | 761,792명 | 313,325명 | 58.9% |
| 5위 | 1호선(통합) | 방학 | 318,230명 | 128,310명 | 59.7% |
| 6위 | 1호선(통합) | 종로3가 | 819,171명 | 312,186명 | 61.9% |
| 7위 | 1호선(통합) | 종로5가 | 767,527명 | 263,799명 | 65.6% |
| 8위 | 1호선(통합) | 동대문 | 424,380명 | 139,918명 | 67.0% |
| 9위 | 1호선(통합) | 중동 | 286,463명 | 92,298명 | 67.8% |
| 10위 | 3호선 | 불광 | 519,518명 | 165,882명 | 68.1% |
| 11위 | 분당선 | 모란 | 651,017명 | 206,958명 | 68.2% |
| 12위 | 7호선 | 수락산 | 397,118명 | 126,005명 | 68.3% |
| 13위 | 1호선(통합) | 동인천 | 418,135명 | 131,294명 | 68.6% |
| 14위 | 4호선 | 창동 | 864,056명 | 268,894명 | 68.9% |
| 15위 | 5호선 | 굽은다리 | 310,562명 | 94,845명 | 69.5% |
| 16위 | 일산선 | 백석 | 321,925명 | 97,672명 | 69.7% |
| 17위 | 1호선(통합) | 청량리 | 570,153명 | 171,445명 | 69.9% |
| 18위 | 1호선(통합) | 신설동 | 457,049명 | 133,915명 | 70.7% |
| 19위 | 4호선 | 이수 | 614,879명 | 179,114명 | 70.9% |
| 20위 | 5호선 | 천호 | 665,332명 | 192,680명 | 71.0% |
이 데이터는 충격적입니다. 제기동, 동묘앞, 청량리, 종로3가 등 1호선 핵심 역들이 모조리 함정 상권 최상위권에 이름을 올렸습니다.
1호선 종로3가역과 청량리역을 보십시오. 한 달 총 유동인구가 70만에서 80만 명에 육박하는 거대 상권입니다. 겉보기에는 장사가 안 될 수가 없는 숫자입니다. 하지만 진짜 소비력을 의미하는 유임비율은 60% 안팎에 불과합니다. 종로3가역은 한 달에 31만 명, 청량리는 31만 명이 무임승차 인구입니다.
제기동역과 동묘앞역은 상황이 더 심각합니다. 유임비율이 40%대에 머물고 있습니다. 지하철에서 내리는 사람 열 명 중 다섯 명에서 여섯 명은 65세 이상 고령층이거나 무료 이용객이라는 뜻입니다.
창업을 준비하며 소상공인 상권분석 사이트를 돌려보면 1호선 라인의 유동인구 지표는 붉은색으로 아주 훌륭하게 나올 것입니다. 사람은 미어터지니까요.
하지만 당신이 트렌디한 카페나 객단가가 높은 식당을 준비 중이라면, 이 데이터는 당신의 보증금을 삼킬 경고등입니다. 무작정 사람만 많다는 부동산 업자의 말만 믿고 비싼 권리금을 지불했다가는 치명적인 실패를 겪게 됩니다.
진짜 1급지. 유동인구의 95%가 지갑을 여는 자본 대동맥
그렇다면 권리금과 비싼 월세를 감당하고서라도 들어가야 할, 혹은 상가 투자를 해야 할 진짜 1급지는 어디일까요. 허수가 없는 진짜 상권 TOP 20입니다.
| 안전순위 | 노선명 | 1급지 역명 | 총 유동인구 | 진짜 소비력(비율) |
|---|---|---|---|---|
| 1위 | 2호선 | 한양대 | 450,325명 | 96.2% |
| 2위 | 공항철도 | 홍대입구 | 535,437명 | 95.5% |
| 3위 | 2호선 | 홍대입구 | 2,360,054명 | 95.2% |
| 4위 | 1호선(통합) | 서울역 | 347,765명 | 93.8% |
| 5위 | 공항철도 | 마곡나루 | 453,126명 | 93.7% |
| 6위 | 2호선 | 성수 | 1,722,363명 | 93.5% |
| 7위 | 9호선 | 신논현 | 978,545명 | 93.3% |
| 8위 | 9호선 | 여의도 | 899,403명 | 92.8% |
| 9위 | 2호선 | 을지로입구 | 1,611,554명 | 92.6% |
| 10위 | 2호선 | 강남 | 2,457,972명 | 92.5% |
| 11위 | 4호선 | 명동 | 1,259,895명 | 92.5% |
| 12위 | 2호선 | 합정 | 999,153명 | 92.4% |
| 13위 | 5호선 | 여의도 | 843,701명 | 92.1% |
| 14위 | 분당선 | 가천대 | 420,246명 | 92.1% |
| 15위 | 2호선 | 삼성 | 1,619,890명 | 91.9% |
| 16위 | 6호선 | 상수 | 356,565명 | 91.9% |
| 17위 | 공항철도 | 인천공항2터미널 | 372,785명 | 91.5% |
| 18위 | 2호선 | 시청 | 792,598명 | 91.4% |
| 19위 | 2호선 | 건대입구 | 1,263,915명 | 91.3% |
| 20위 | 공항철도 | 인천공항1터미널 | 449,847명 | 91.3% |
함정 상권이 1호선 밭이었다면, 알짜 상권은 2호선과 9호선, 그리고 공항철도가 장악했습니다.
2호선 홍대입구, 성수, 강남역을 보십시오. 총 유동인구가 100만 명에서 240만 명에 달하는데, 유임비율이 92%에서 95%를 넘어갑니다. 내리는 사람의 거의 100%가 소비력을 갖춘 생생한 자본이라는 뜻입니다.
특히 2호선 성수역과 공항철도 마곡나루역의 데이터가 흥미롭습니다. 최근 트렌드를 주도하는 팝업스토어와 IT 대기업들이 몰린 곳답게 유임비율이 93%를 넘습니다. 단순히 상권이 뜨고 있어서가 아니라, 지갑을 열 준비가 된 젊은 직장인과 소비층이 이 지역의 체급을 탄탄하게 받쳐주고 있는 것입니다.
상가 투자나 창업을 위해 정부가 제공하는 상권정보나 일반적인 통계만 믿지 마십시오. 유동인구의 양보다 중요한 것은 자본의 질입니다.
우리 동네 상권의 진짜 소비력은 어느 정도일까
당신이 눈여겨보고 있는 상가 앞 지하철역은 지갑을 여는 1급지입니까, 아니면 숫자만 많은 함정입니까. 아래 탐색기를 통해 궁금한 노선을 선택해 보십시오.
해당 노선에 속한 역들의 진짜 소비력 서열을 당신의 눈으로 직접 확인할 수 있습니다.
우리 동네 유동인구 허수 판별기
자본가의 결론
사람이 모이는 곳에 돈이 모인다는 부동산의 오랜 격언은 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 소비력이 거세된 유동인구는 오히려 임대료만 거품처럼 밀어 올리는 독이 됩니다.
수억 원의 자본을 투자하기 전, 막연한 호재나 겉보기에 바글바글한 인파에 속지 마십시오. 당신의 자산을 지키는 유일한 무기는 날 것 그대로의 팩트 데이터뿐입니다.
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